부동산등기 특별조치법
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 19회 · 20회 · 32회
2 「부동산등기 특별조치법」 강의 영상
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3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
1. 당사자
2. 목적부동산
3. 계약연월일
4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
② 제1항의 경우에 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서(이하 “判決書등”이라 한다)인 때에는 판결서등에 제1항의 검인을 받아 제출하여야 한다.
③ 시장등 또는 그 권한의 위임을 받은 자가 제1항, 제2항 또는 제4조의 규정에 의한 검인을 한 때에는 그 계약서 또는 판결서등의 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다.
④ 계약서등의 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
④ 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999年 5月 1日 전에 조합설립의 인가를 받아 土地區劃整理事業의 施行者인 土地區劃整理事業法에 의한 土地區劃整理組合에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(住居施設用 土地에 한한다)의 시행자인 경우에 당해 시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다.<신설 1999. 3. 31., 2000. 1. 21., 2012. 12. 18.>
⑤ 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다.<개정 2011. 4. 12.>
1. 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날
2. 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날
[법률 제5958호(1999. 3. 31.) 제2조제4항의 개정규정은 같은 법 부칙 제3조의 규정에 의하여 2000년 6월 30일까지 유효함]
4 쉬운 설명
부동산등기 특별조치법상 검인계약서 제도는 계약(매매 등)을 등기원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 그 계약서에 검인을 받도록 하는 제도다. 검인은 '계약'을 등기원인으로 하는 경우에만 요구되므로, 법원의 촉탁에 따른 임의경매나 등기원인 자체가 계약이 아닌 진정명의 회복 등기에는 검인이 필요 없다. 다만 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우에 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서인 때에는, 그 판결서등에 검인을 받아 제출하여야 한다(제3조제2항).
반면 공유물분할합의, 양도담보계약, 명의신탁해지약정은 모두 당사자 간의 계약에 해당하여 검인 대상이다. 무허가건물의 매매계약서나 미등기 아파트의 분양계약서처럼 정식 등기가 되어 있지 않은 부동산에 관한 계약서도 검인 대상이다. 반면 매매계약 해제로 인한 소유권이전등기의 말소등기는 새로운 소유권이전을 내용으로 하지 않아 그 해제증서에는 검인을 받지 않으며, 같은 지번의 토지와 건물에 대하여 일괄하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 건물에 대하여 별도로 검인을 받을 필요는 없다.
매매대금을 완납한 이후에는 미등기 전매가 금지되어, 매수인이 대금을 청산한 후 제3자에게 다시 매도하려면 먼저 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 후에 제3자와 매매계약을 체결하여야 한다. 반대급부의 이행이 완료된 날(잔금지급일) 전에 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에도 등기신청의무가 없어지는 것은 아니고, 제3자와 계약을 체결하기 전에 등기할 필요가 없을 뿐 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다(제2조제3항). 다만 제2조제2항은 「다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약」을 함께 들고 있는 데 반하여, 제2조제3항은 「다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약」만을 들고 있다.
부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하지만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 신청의무가 없다. 부담 없는 증여계약의 등기신청의무 기산일은 계약의 효력이 발생한 날이지, 목적물을 인도받은 날이 아니다. 소유권보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 관하여 소유권이전계약을 체결한 경우, 계약체결 당시 이미 보존등기를 신청할 수 있었음에도 하지 않은 채 계약을 체결했다면 그 계약을 체결한 날부터, 계약체결 후에 비로소 보존등기를 신청할 수 있게 되었다면 신청할 수 있게 된 날부터 60일 이내에 보존등기를 신청하여야 한다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 검인은 '계약'을 등기원인으로 할 때만 필요하며, 임의경매·진정명의회복 등기는 검인 대상이 아니다. 다만 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우에 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서인 때에는 그 판결서등에 검인을 받아 제출하여야 한다(제3조②).
- 공유물분할합의, 양도담보계약, 명의신탁해지약정은 모두 검인 대상 계약이다.
- 무허가건물 매매계약서·미등기 아파트 분양계약서도 검인 대상이다.
- 매매대금 완납 후에는 미등기 전매가 금지되어, 먼저 자기 명의로 이전등기를 마친 후 제3자와 계약해야 한다.
- 잔금지급일 전에 다시 제3자와 소유권이전계약을 체결한 경우에도 등기신청의무는 남아, 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다(제2조③). 제2조③은 제2조②과 달리 「계약당사자의 지위를 이전하는 계약」을 들고 있지 않다.
- 부담 없는 증여의 신청의무 기산일은 계약의 효력발생일이며, 인도받은 날이 아니다.