양도소득에 대한 비과세 및 감면
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 16회 · 18회 · 19회 · 20회 · 22회 · 23회 · 24회 · 29회 · 31회 · 32회
2 「양도소득에 대한 비과세 및 감면」 강의 영상
공개된 유튜브 무료 강의 중 이 개념을 다루는 것을 모았습니다. 풀고패스가 만든 강의가 아니며, 내용의 정확성은 각 채널에 있습니다. 업로드 날짜를 확인하세요 — 법령이 개정됐을 수 있습니다.
3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31., 2020. 8. 18., 2021. 12. 8.>
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원
을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는
배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상
을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집
및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에
는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건
을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시
실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해
당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서
대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에
따라 지급받는 조정금
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주
택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」
에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주
택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖
의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2016. 12. 20., 2017. 2. 8., 2020. 8.
18., 2021. 12. 8.>
③ 실지거래가액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 2021. 12. 8.>
[전문개정 2009. 12. 31.]
는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게
적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정
을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.
1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적
용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과
의 차액 중 적은 금액
2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정
을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
[전문개정 2010. 12. 27.]
도소득금액이 있을 때에는 다음 계산식에 따라 계산한 양도소득세 감면액을 양도소득 산출세액에서 감면한다. <개
정 2016. 12. 20.>
② 제1항에도 불구하고 「조세특례제한법」에서 양도소득세의 감면을 양도소득금액에서 감면대상 양도소득금액을
차감하는 방식으로 규정하는 경우에는 제95조에 따른 양도소득금액에서 감면대상 양도소득금액을 차감한 후 양도
소득과세표준을 계산하는 방식으로 양도소득세를 감면한다.<신설 2013. 1. 1.>
[전문개정 2009. 12. 31.]
4 쉬운 설명
양도소득세가 비과세되는 소득은 제89조가 열거합니다. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득, 대통령령으로 정하는 농지의 교환·분합으로 발생하는 소득, 1세대 1주택(고가주택 제외)과 그 부수토지의 양도소득, 요건을 충족한 조합원입주권 1개 보유 1세대의 양도소득, 지적재조사 경계 확정으로 면적이 감소되어 지급받는 조정금이 그 목록입니다. 고가주택은 기준시가가 아니라 주택 및 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 말하며, 조합원입주권도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하면 비과세 대상에서 제외되어 과세됩니다.
미등기양도자산은 비과세 규정이 적용되지 않고(제91조①), 감면도 배제됩니다. 여기에 더해 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제도 배제되고, 세율은 양도소득 과세표준의 100분의 70으로 중과됩니다. 다만 필요경비개산공제까지 완전히 없어지는 것은 아니고, 토지·건물은 취득 당시 기준시가의 100분의 3(미등기양도자산은 1,000분의 3)으로 낮게 축소 적용될 뿐입니다.
매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적어 신고한 경우(제91조②, 이른바 다운계약서)에는 비과세·감면받았거나 받을 세액에서 비과세·감면 규정을 적용하지 않았을 경우의 산출세액(또는 감면세액)과 계약서 거래가액·실지거래가액의 차액 중 적은 금액을 뺍니다. 차액이 아주 크더라도 뺄 수 있는 금액은 원래의 산출세액(감면세액)을 넘지 못합니다.
감면대상 양도소득금액이 있는 경우(제90조)에는 산출세액에 감면대상 양도소득금액에 대응하는 과세표준이 전체 과세표준에서 차지하는 비율과 감면율을 곱한 금액을 감면합니다. 이때 양도소득 기본공제(연 250만원)는 감면대상이 아닌 소득금액에서 먼저 공제하는 것이 원칙이어서, 비감면 소득금액이 기본공제보다 크면 감면대상 과세표준은 감면대상 양도소득금액 그대로 남습니다.
1세대 1주택 판정에도 세부 규칙이 있습니다. 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 그 전체를 하나의 주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다. 부부는 세대를 달리 구성해도 1세대1주택 판정에서는 동일세대로 보며, 해외이주로 세대전원이 출국하거나 혼인으로 1세대 2주택이 되거나 건설임대주택에 일정기간 거주한 경우처럼 부득이한 사유가 있으면 보유·거주기간 요건이 완화됩니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 비과세 양도소득(제89조)은 파산선고 처분 소득, 농지의 교환·분합 소득, 1세대 1주택(고가주택 제외) 및 부수토지, 요건을 갖춘 조합원입주권 1개 보유 1세대의 양도소득, 지적재조사로 면적이 감소되어 지급받는 조정금으로 열거되어 있다
- 고가주택은 기준시가가 아니라 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 말하며, 조합원입주권도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하면 비과세대상에서 제외된다
- 미등기양도자산에는 비과세 규정이 적용되지 않으며(제91조①), 감면도 배제된다 — 장기보유특별공제·양도소득기본공제도 배제되며 세율은 100분의 70으로 중과된다 — 다만 필요경비개산공제는 완전 배제가 아니라 100분의 3(미등기양도자산은 1,000분의 3)으로 축소 적용될 뿐이다
- 매매계약서 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적으면(제91조②, 다운계약서) 비과세·감면받은 세액에서 산출세액(감면세액)과 거래가액 차액 중 적은 금액을 뺀다
- 감면세액(제90조)은 산출세액에 감면대상 과세표준 비율과 감면율을 곱해 계산하며, 양도소득 기본공제는 비감면 소득금액에서 먼저 공제하는 것이 원칙이다 — 실제 기출(제31회 29번)에서는 이 방식대로 계산한 결과가 주어진 선택지 어디에도 없어 응시자 전원이 정답 처리(전항정답)된 사례가 있다
- 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보며, 부부는 세대를 달리해도 1세대1주택 판정시 동일세대로 본다
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
제31회 공시법·세법 29번소득세법상 거주자의 양도소득과 관련된 다음 자료 에 의한 양도소득세 감면액은?(단, 조세특례제한법은 고려하지 않음) ○ 양도소득 과세표준 20,000,000원 ○ 감면대상 양도소득금액 7,500,000원 ○ 양도소득 기본공제 2,500,000원 ○ 양도소득 산출세액 10,000,000원 ○ 감면율 50%해설 보기 →+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.