양도소득에 대한 세액의 계산
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제104조
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3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적
용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에
따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한
다. <개정 2010. 12. 27., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2018. 12. 31., 2019. 12.
31., 2020. 8. 18., 2020. 12. 29., 2022. 12. 31., 2024. 12. 31.>
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에
서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)
4. 삭제<2020. 8. 18.>
5. 삭제<2014. 1. 1.>
6. 삭제<2014. 1. 1.>
7. 삭제<2014. 1. 1.>
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
9. 제94조제1항제4호다목 및 라목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통
령령으로 정하는 자산
10. 미등기양도자산
양도소득 과세표준의 100분의 70
11. 제94조제1항제3호가목 및 나목에 따른 자산
가. 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주(이하 이 장에서 “대주주”라 한다)가
양도하는 주식등
1) 1년 미만 보유한 주식등으로서 중소기업 외의 법인의 주식등: 양도소득과세표준의 100분의 30
2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등
나. 대주주가 아닌 자가 양도하는 주식등
1) 중소기업의 주식등: 양도소득과세표준의 100분의 10
2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등: 양도소득과세표준의 100분의 20
12. 제94조제1항제3호다목에 따른 자산
가. 중소기업의 주식등
양도소득과세표준의 100분의 10
나. 그 밖의 주식등
양도소득과세표준의 100분의 20
13. 제94조제1항제5호에 따른 파생상품등
양도소득과세표준의 100분의 20
14. 제94조제1항제6호에 따른 신탁 수익권
② 제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호
의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.<개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20.,
2017. 12. 19., 2020. 12. 29., 2024. 12. 31.>
1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날
2. 제97조의2제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날
3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할ㆍ합병의 상대방
법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할ㆍ합병의 상대방 법인의 주
식등을 취득한 날
③ 제1항제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산
취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 양도하는 경우 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우
를 포함한다)의 경우에는 제1항제8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 부동산 보
유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우를 포함한다)의 경우에는 제1항제
8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세
율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.<개정 2010. 12. 27., 2013. 1.
1., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2019. 12. 31.>
1. 삭제<2017. 12. 19.>
2. 삭제<2017. 12. 19.>
3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지. 다만, 지정지역의 공
고가 있은 날 이전에 토지를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하
여 확인되는 경우는 제외한다.
4. 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령
으로 정하는 부동산
⑤ 해당 과세기간에 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에서 규정한 자산을 둘 이상 양도하는 경우 양도소득 산출
세액은 다음 각 호의 금액 중 큰 것(이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 양도소득세 감면액이 있는 경우에는
해당 감면세액을 차감한 세액이 더 큰 경우의 산출세액을 말한다)으로 한다. 이 경우 제2호의 금액을 계산할 때 제
1항제8호 및 제9호의 자산은 동일한 자산으로 보고, 한 필지의 토지가 제104조의3에 따른 비사업용 토지와 그 외의
토지로 구분되는 경우에는 각각을 별개의 자산으로 보아 양도소득 산출세액을 계산한다.<신설 2014. 12. 23., 2017.
12. 19., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31.>
1. 해당 과세기간의 양도소득과세표준 합계액에 대하여 제55조제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산
출세액
2. 제1항부터 제4항까지 및 제7항의 규정에 따라 계산한 자산별 양도소득 산출세액 합계액. 다만, 둘 이상의 자산에
대하여 제1항 각 호, 제4항 각 호 및 제7항 각 호에 따른 세율 중 동일한 호의 세율이 적용되고, 그 적용세율이 둘
이상인 경우 해당 자산에 대해서는 각 자산의 양도소득과세표준을 합산한 것에 대하여 제1항ㆍ제4항 또는 제7항
의 각 해당 호별 세율을 적용하여 산출한 세액 중에서 큰 산출세액의 합계액으로 한다.
⑥ 제1항제13호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령
령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다.<신설 2024. 12. 31.>
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제
55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당
주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의
30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도
소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.<신설 2017. 12. 19., 2020. 8. 18.>
1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으
로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택.
다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3
이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<개정 2014. 12. 23., 2016. 12. 20.,
2017. 12. 19.>
[전문개정 2009. 12. 31.]
출처: 소득세법 [시행 2026-7-1] 제21221호 전문 PDF 원문 대조 완료 · 이 개념 기출 7문항 중 7문항이 인용용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에
따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한
다. <개정 2010. 12. 27., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2018. 12. 31., 2019. 12.
31., 2020. 8. 18., 2020. 12. 29., 2022. 12. 31., 2024. 12. 31.>
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에
서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)
4. 삭제<2020. 8. 18.>
5. 삭제<2014. 1. 1.>
6. 삭제<2014. 1. 1.>
7. 삭제<2014. 1. 1.>
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
9. 제94조제1항제4호다목 및 라목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통
령령으로 정하는 자산
10. 미등기양도자산
양도소득 과세표준의 100분의 70
11. 제94조제1항제3호가목 및 나목에 따른 자산
가. 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주(이하 이 장에서 “대주주”라 한다)가
양도하는 주식등
1) 1년 미만 보유한 주식등으로서 중소기업 외의 법인의 주식등: 양도소득과세표준의 100분의 30
2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등
나. 대주주가 아닌 자가 양도하는 주식등
1) 중소기업의 주식등: 양도소득과세표준의 100분의 10
2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등: 양도소득과세표준의 100분의 20
12. 제94조제1항제3호다목에 따른 자산
가. 중소기업의 주식등
양도소득과세표준의 100분의 10
나. 그 밖의 주식등
양도소득과세표준의 100분의 20
13. 제94조제1항제5호에 따른 파생상품등
양도소득과세표준의 100분의 20
14. 제94조제1항제6호에 따른 신탁 수익권
② 제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호
의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.<개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20.,
2017. 12. 19., 2020. 12. 29., 2024. 12. 31.>
1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날
2. 제97조의2제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날
3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할ㆍ합병의 상대방
법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할ㆍ합병의 상대방 법인의 주
식등을 취득한 날
③ 제1항제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산
취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 양도하는 경우 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우
를 포함한다)의 경우에는 제1항제8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 부동산 보
유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우를 포함한다)의 경우에는 제1항제
8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세
율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.<개정 2010. 12. 27., 2013. 1.
1., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2019. 12. 31.>
1. 삭제<2017. 12. 19.>
2. 삭제<2017. 12. 19.>
3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지. 다만, 지정지역의 공
고가 있은 날 이전에 토지를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하
여 확인되는 경우는 제외한다.
4. 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령
으로 정하는 부동산
⑤ 해당 과세기간에 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에서 규정한 자산을 둘 이상 양도하는 경우 양도소득 산출
세액은 다음 각 호의 금액 중 큰 것(이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 양도소득세 감면액이 있는 경우에는
해당 감면세액을 차감한 세액이 더 큰 경우의 산출세액을 말한다)으로 한다. 이 경우 제2호의 금액을 계산할 때 제
1항제8호 및 제9호의 자산은 동일한 자산으로 보고, 한 필지의 토지가 제104조의3에 따른 비사업용 토지와 그 외의
토지로 구분되는 경우에는 각각을 별개의 자산으로 보아 양도소득 산출세액을 계산한다.<신설 2014. 12. 23., 2017.
12. 19., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31.>
1. 해당 과세기간의 양도소득과세표준 합계액에 대하여 제55조제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산
출세액
2. 제1항부터 제4항까지 및 제7항의 규정에 따라 계산한 자산별 양도소득 산출세액 합계액. 다만, 둘 이상의 자산에
대하여 제1항 각 호, 제4항 각 호 및 제7항 각 호에 따른 세율 중 동일한 호의 세율이 적용되고, 그 적용세율이 둘
이상인 경우 해당 자산에 대해서는 각 자산의 양도소득과세표준을 합산한 것에 대하여 제1항ㆍ제4항 또는 제7항
의 각 해당 호별 세율을 적용하여 산출한 세액 중에서 큰 산출세액의 합계액으로 한다.
⑥ 제1항제13호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령
령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다.<신설 2024. 12. 31.>
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제
55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당
주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의
30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도
소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.<신설 2017. 12. 19., 2020. 8. 18.>
1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으
로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택.
다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3
이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<개정 2014. 12. 23., 2016. 12. 20.,
2017. 12. 19.>
[전문개정 2009. 12. 31.]
4 쉬운 설명
토지·건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산은 원칙적으로 기본세율(누진세율)이 적용되지만, 보유기간이 짧은 자산은 별도의 단기양도 세율과 비교해서 더 큰 세액을 냅니다(제104조①). 보유기간이 1년 미만이면 100분의 50이 적용되고, 그중 주택·조합원입주권·분양권은 100분의 70으로 더 높습니다.
보유기간이 1년 이상 2년 미만이면 100분의 40이 적용되며, 그중 주택·조합원입주권·분양권은 100분의 60입니다. 보유기간이 2년 이상이 되면 기본세율(분양권은 100분의 60 고정)이 적용됩니다.
분양권은 다른 자산과 달리 보유기간이 길어져도 세율이 단계적으로 낮아지지 않습니다. 1년 미만이면 100분의 70, 1년 이상이면 기간과 관계없이 100분의 60으로 고정되어, 상가건물처럼 1년·2년 구간을 지날 때마다 세율이 내려가는 구조가 아닙니다.
미등기양도자산은 세율 자체가 100분의 70으로 정해집니다(제104조①10호). 산출세액에 70%를 곱해서 가산하는 방식이 아니라 세율 자체가 그렇게 적용되는 것입니다. 다만 건설업자가 공사용역 대가로 취득한 체비지를 환지처분공고 전에 양도하는 경우처럼 법령상 등기 자체가 불가능한 자산은 미등기양도자산에서 제외됩니다.
세율은 자산의 종류(주택인지 아닌지)·등기 여부·정확한 보유기간을 모두 조합해서 판단해야 합니다. 예를 들어 10개월 보유한 상가건물(주택이 아닌 자산, 1년 미만)은 100분의 50이 적용됩니다. 실제 기출 중에는 이런 세율 표기를 두고 이의제기가 있어 전항정답으로 처리된 사례도 있을 만큼, 세율 적용은 정밀한 구분을 요구합니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산은 원칙적으로 기본세율(누진세율)이 적용되지만, 보유기간이 짧으면 단기양도 세율과 비교해 더 큰 세액을 낸다(제104조①1호~3호)
- 보유기간 1년 미만이면 100분의 50, 그중 주택·조합원입주권·분양권은 100분의 70이 적용된다
- 보유기간 1년 이상 2년 미만이면 100분의 40, 그중 주택·조합원입주권·분양권은 100분의 60이 적용된다
- 분양권은 다른 자산처럼 단계적으로 낮아지지 않고, 1년 미만이면 100분의 70, 1년 이상이면 기간과 관계없이 100분의 60으로 고정된다
- 미등기양도자산은 세율 자체가 100분의 70으로 정해진다(산출세액에 70%를 곱해 가산하는 방식이 아니다) — 다만 체비지처럼 법령상 등기가 원천적으로 불가능한 자산은 미등기양도자산에서 제외된다
- 보유기간 2년 이상인 자산은 기본세율(분양권은 100분의 60 고정)이 적용된다 — 세율 표기를 둘러싼 다툼으로 전항정답 처리된 기출도 있을 만큼 자산 종류·보유기간의 정밀한 구분이 필요하다
암기팁 분양권 세율은 70 아니면 60, 딱 두 단계뿐
함정 주의 주택이 아닌 자산이 1년 미만이면 100분의 50 — 단 이것이 최고세율은 아니다(주택·조합원입주권·분양권은 1년 미만이면 100분의 70, 미등기양도자산도 100분의 70). 미등기는 세율 자체가 100분의 70이며, 산출세액에 70%를 곱해 가산하는 방식이 아니다.
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
제34회 공시법·세법 37번소득세법령상 거주자의 양도소득과세표준에 적용되는 세율에 관한 내용으로 옳은 것은?(단, 국내소재 자산 을 2023년에 양도한 경우로서 주어진 자산 외에 다른 자산은 없으며, 비과세와 감면은 고려하지 않음)옳은 것 고르기가입하면 해설이 열립니다 →
제30회 공시법·세법 35번소득세법상 거주자가 국내에 있는 자산을 양도한 경 우 양도소득과세표준에 적용되는 세율로 틀린 것 은?(단, 주어진 자산 외에는 고려하지 않음)틀린 것 고르기가입하면 해설이 열립니다 →
제27회 공시법·세법 72번소득세법상 등기된 국내 부동산에 대한 양도소득과 세표준의 세율에 관한 내용으로 옳은 것은?옳은 것 고르기해설 보기 →+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.