총수입금액
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 20회 · 24회 · 33회 · 34회
3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 “보증금등”이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산
한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이
1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년
12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다]을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해
당하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2012. 1. 1., 2014. 1. 1.,
2016. 12. 20., 2018. 12. 31., 2021. 12. 8., 2023. 12. 31.>
1. 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우
2. 2주택(해당 과세기간의 기준시가가 12억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다)을 소유하고 해당 주택
의 보증금등의 합계액이 3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우
② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를
소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액
또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다.
③ 삭제<2017. 12. 19.>
[전문개정 2009. 12. 31.]
4 쉬운 설명
부동산임대업의 총수입금액에는 실제로 받은 임대료 외에 보증금·전세금 등에 대한 간주임대료가 포함됩니다(제25조①). 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우, 원칙적으로 3주택 이상을 소유하고 그 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 계산합니다.
주택 수를 셀 때, 전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않습니다. 이 요건을 충족하는 주택이 있으면 그만큼 주택 수가 줄어 3주택 기준을 채우지 못해 간주임대료 자체가 발생하지 않을 수 있습니다.
주택 외 부동산(상가 등)을 임대한 경우 간주임대료 산식은 (보증금등의 적수-건설비상당액의 적수)×1/365×정기예금이자율이며, 여기에서 임대사업 부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금만을 차감합니다. 건설비상당액은 건물의 취득가액만 해당하고 토지 취득가액은 제외되며, 유가증권처분이익은 이자·할인료·배당금이 아니므로 차감 대상이 아닙니다. 주택은 보증금등 합계액 중 3억원 초과분을 기준으로 계산합니다.
장부기장에 의한 부동산임대업의 총수입금액은 실제 임대료 수입금액과 간주임대료를 합산해서 계산합니다.
현행 제25조①2호에는 3주택 미만이라도 2주택(기준시가가 12억원 이하인 주택은 주택 수에서 제외)을 소유하고 보증금등의 합계액이 대통령령으로 정하는 금액(시행령 제53조① = 12억원)을 초과하면 별도로 간주임대료를 계산하도록 하는 규정도 함께 있습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 부동산임대업 총수입금액에는 실제 임대료 외에 보증금등에 대한 간주임대료가 포함된다(제25조①)
- 간주임대료는 원칙적으로 3주택 이상을 소유하고 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 발생한다(제25조①1호)
- 전용면적 1호·1세대당 40제곱미터 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않는다 — 그만큼 주택 수가 줄어 간주임대료 자체가 발생하지 않을 수 있다
- 주택 외 부동산(상가 등)을 임대한 경우 간주임대료 산식은 (보증금등의 적수-건설비상당액의 적수)×1/365×정기예금이자율에서 임대사업 부분의 수입이자·할인료·배당금만 차감한다 — 건설비상당액은 건물 취득가액만 해당하고 토지는 제외하며, 유가증권처분이익은 차감 대상이 아니다. 주택은 보증금등 합계액 중 3억원 초과분을 기준으로 계산한다
- 총수입금액은 실제 임대료 수입금액과 간주임대료의 합계로 계산한다
- 현행법에는 2주택(기준시가가 12억원 이하인 주택은 주택 수에서 제외)을 소유한 경우에도 보증금등 합계액이 대통령령으로 정하는 금액(시행령 제53조① = 12억원)을 초과하면 별도로 간주임대료를 계산하는 규정도 함께 있다(제25조①2호)