공인중개사 토지등소유자 · 제15회 102번 해설

핵심 해설

주택재개발사업은 토지등소유자에 토지의 지상권자도 포함되어 조합원이 될 수 있으나, 주택재건축사업은 조합설립에 동의한 구분소유자 및 대지사용권자를 대상으로 하며 지상권자는 조합원이 될 수 없다. 따라서 ②(주택재건축사업의 지상권자)가 조합원이 될 수 없는 자에 해당하여 정답이다.

법령 근거

• 도시 및 주거환경정비법 제19조법제처 원문 →

쉬운 설명

정비사업의 유형에 따라 조합원이 될 수 있는 사람의 범위가 다르다는 점을 이해해야 하는 문제이다. 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 대상 지역의 토지 소유자, 건축물 소유자뿐 아니라 토지의 지상권자까지 폭넓게 토지등소유자로 인정하여 조합원이 될 수 있다. 반면 주택재건축사업은 이미 지어진 아파트 등 건물의 구분소유자와 대지사용권자를 대상으로 하는 사업이라서, 단순히 땅에 지상권만 가진 사람은 조합원이 될 수 없다. 그래서 주택재건축사업의 지상권자가 정답이다. 또한 투기과열지구에서 조합설립인가 후 매매·증여로 부동산을 넘겨받으면 원칙적으로 조합원 지위가 승계되지 않도록 제한하지만, 상속에 의한 취득이나 세대원 전원이 2년 이상 해외체류를 하는 등 불가피한 사유로 인한 양도의 경우는 그 제한의 예외로 인정되어 조합원이 될 수 있다.

용어 설명

토지등소유자

정비구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자, 그 지상권자 등 정비사업의 대상이 되는 권리자를 통칭하는 개념(사업 유형별로 범위가 다름).

선택지별 해설

• ① 조합원이 될 수 있다. 주택재개발사업은 토지의 지상권자도 토지등소유자에 포함되어 조합원이 될 수 있다.
• ② 조합원이 될 수 없다. 주택재건축사업은 구분소유자 및 대지사용권자를 대상으로 하며 지상권자는 조합원 자격이 없다.
• ③ 조합원이 될 수 있다. 도시환경정비사업은 건축물 소유자도 토지등소유자에 포함되어 조합원이 될 수 있다.
• ④ 조합원이 될 수 있다. 투기과열지구라도 상속에 의한 양수는 조합원 지위 승계 제한의 예외에 해당한다.
• ⑤ 조합원이 될 수 있다. 세대원 전원의 해외 장기체류 등 불가피한 사유로 인한 양도는 조합원 지위 승계 제한의 예외에 해당한다.

암기팁

재개발·환경정비=지상권자도 조합원, 재건축=구분소유자만(지상권자 안 됨).