공인중개사 순현가법 · 잔금비율 · 제15회 26번 해설

핵심 해설

순현가법은 매기 예상되는 세후현금흐름의 현재가치 합계에서 투자에 소요된 지분투자액(현재가치)을 차감하여 순현재가치를 구하는 방법이므로 ②번이 옳다. ①번은 저당상수의 성격(현재가치를 매기 상환액으로 환산)이 다른 미래가치계수와 다르고, ③번은 감채기금계수와 연금내가계수의 관계 설명이 뒤바뀌었으며, ④번 잔금비율은 '상환된 원리금의 비율'이 아니라 '최초 대출액 대비 미상환 잔액의 비율'이고, ⑤번 승수법·수익률법은 할인현금수지분석법이 아니라 별도의 전통적 분석기법이다.

이론 근거

화폐의 시간가치(6계수) 및 투자분석기법론 - 순현가법의 정의, 저당상수·감채기금계수·잔금비율의 개념 구분.

쉬운 설명

순현가법은 앞으로 들어올 세후현금흐름의 현재가치 합계에서 투자에 들어간 지분투자액의 현재가치를 뺀 값으로, 이 값이 크면 투자성이 좋다고 판단해요. 저당상수는 미래가치가 아니라 현재가치를 매기 상환액으로 바꾸는 계수라서 미래가치계수로 분류하는 건 부정확하고, '1원을 만들기 위한 적립액'은 감채기금계수이지 연금내가계수가 아니며(설명이 뒤바뀜), 잔금비율은 상환된 원리금의 비율이 아니라 대출원금 대비 아직 안 갚은 잔액의 비율이고, 승수법·수익률법은 할인현금수지분석법이 아니라 별개의 전통적 분석기법입니다.

용어 설명

순현가법(NPV법)

현금유입의 현재가치 합에서 현금유출(투자비용)의 현재가치를 차감하여 0보다 크면 투자타당성이 있다고 판단하는 기법.

잔금비율

최초 저당대출액에 대한 미상환 잔금의 비율.

선택지별 해설

• ① 틀림 - 저당상수는 일시불의 현재가치를 매기 상환액(연금)으로 환산하는 계수로, 미래가치 산정 공식으로 보기 어렵다.
• ② 옳음(정답) - 순현가법의 정확한 정의다.
• ③ 틀림 - '1원을 만들기 위한 적립액'은 감채기금계수이며, 그 역수는 연금의 내가계수로 설명이 뒤바뀌었다.
• ④ 틀림 - 잔금비율은 '최초 저당대출액 대비 미상환 잔금의 비율'이며 '상환된 원리금의 비율'이 아니다.
• ⑤ 틀림 - 승수법·수익률법은 전통적 투자분석기법이며 할인현금수지분석법과는 별개 범주다.

암기팁

순현가법 = 현금유입 현재가치 − 지분투자 현재가치!