공인중개사 직권말소 · 제15회 55번 해설

핵심 해설

관할위반의 등기는 그 등기가 실체적 권리관계와 부합하는지 여부와 관계없이 절대적 무효사유(사건이 등기할 것이 아닌 때)에 해당하여 등기관이 직권으로 말소하여야 한다. 반면 ①③④⑤와 같이 신청절차상 하자가 있더라도 실체적 권리관계에 부합하는 경우(사실상 등기의사 존재, 위조서류이나 실체관계 부합, 무권대리이나 실체관계 부합, 등기원인 표시상 오류)에는 등기가 유효하게 유지되거나 경정등기로 처리될 뿐 직권말소 대상이 아니다. 따라서 정답은 ②이다.

법령 근거

• 부동산등기법 등기관의 직권말소 관련 규정 및 판례 법리

쉬운 설명

관할위반의 등기, 즉 등기소가 담당하지 않는 지역의 부동산에 대해 이루어진 등기는 실제 권리관계와 맞는지 여부와 상관없이 절대적으로 무효인 등기이기 때문에 등기관이 직권으로 말소해야 합니다. 반면 등기신청 절차에 하자가 있더라도 당사자에게 등기의사가 있고 실체관계에 부합하면(①), 위조서류에 의한 등기라도 실체관계에 부합하면(③), 무권대리인이 신청했어도 실체관계에 부합하면(④), 등기원인 표시만 잘못된 경우(⑤)는 각각 유효로 인정되거나 경정등기로 처리될 뿐 직권말소 대상이 아닙니다.

용어 설명

직권말소

등기관이 당사자의 신청 없이 스스로 부적법한 등기를 말소하는 것으로, 사건이 등기할 것이 아닌 때 등 절대적 무효사유에 한하여 인정됨

선택지별 해설

• ① 사실상 등기의사가 있고 실체적 유효조건을 갖춘 경우는 유효한 등기로 인정되어 직권말소 대상이 아니다.
• ② 관할위반의 등기는 실체관계 부합 여부와 무관하게 절대적 무효사유로 직권말소 대상이 된다(정답).
• ③ 위조서류에 의한 등기라도 실체적 권리관계에 부합하면 유효로 인정되어 직권말소 대상이 아니다.
• ④ 무권대리인의 신청이라도 등기원인사실이 실체관계와 부합하면 유효로 인정되어 직권말소 대상이 아니다.
• ⑤ 등기원인의 표시가 잘못된 것은 경정등기 사유일 뿐 직권말소 대상이 아니다.

암기팁

관할위반 등기만은 실체관계와 무관하게 무조건 직권말소.