공인중개사 개업공인중개사의 의무 · 제16회 6번 해설
부동산중개업법령과 관련한 최근 판례의 내용과 부합하지 않는 것은?
판례상 중개업자의 확인·설명의무 및 이를 위반한 경우의 손해배상의무는 중개의뢰인이 실제로 수수료를 지급하였는지 여부와 관계없이 인정된다. 제16회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 6번 문제입니다. 정답은 ⑤입니다.
- ① 부동산을 매수할 자력이 없는 자가 전매차익을 노려 중개의뢰함을 알고도 그 전매를 중개한 경우 결과적으로 전매차익을 올리지 못했다 할지라도 부동산중개업법 소정의 부동산투기를 조장하는 행위에 해당한다.
- ② 1개의 중개사무소를 개설・등록한 중개업자가 다른 중개사무소를 두는 경우 그 중개사무소가 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이 아니라고 하더라도 중개업을 영위하는 사무소에 해당하는 한 이중사무소 개설에 해당한다.
- ③ 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 수수료를 받은 사실만으로는 알선・중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다.
- ④ 중개수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분은 강행법규에 위반한 것으로서 무효라고 보아야 한다.
- ⑤ 중개계약에 따른 중개업자의 확인・설명의무와 손해배상의무는 수수료를 지급한 경우에만 해당하므로 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다면 소멸된다.
정답 ⑤
핵심 해설
판례상 중개업자의 확인·설명의무 및 이를 위반한 경우의 손해배상의무는 중개의뢰인이 실제로 수수료를 지급하였는지 여부와 관계없이 인정된다. 수수료 미지급을 이유로 확인·설명의무·손해배상의무가 소멸한다는 ⑤의 설명은 판례의 취지에 반하므로 틀린 지문이다. 나머지 지문(투기조장 중개, 이중사무소, 1회성 중개의 업성 부정, 초과 수수료 약정 무효)은 대체로 확립된 판례 법리와 부합한다.
법령 근거
- 공인중개사법(구 부동산중개업법) 제25조·제30조 및 관련 판례법제처 원문 →
쉬운 설명
중개업자가 손님에게 확인·설명을 잘 해줘야 하고 이를 어기면 손해배상 책임을 지는데, 이 의무는 수수료를 실제로 받았는지와 상관없이 생겨요. 그런데 문제 지문은 수수료를 안 주면 이 의무가 사라진다고 해서 판례 취지에 반해 틀렸어요. 전매차익을 노린 중개는 결과와 무관하게 투기조장행위이고, 실질적으로 영업 중이면 건축법상 부적합해도 이중사무소이고, 우연한 1회 중개는 업으로 본 것이 아니며, 법정한도 초과 수수료 약정은 무효라는 나머지 판례 내용은 모두 맞아요.
선택지별 해설
- ① 전매차익을 노린 중개를 의뢰받아 중개한 이상 결과적으로 이익을 얻지 못했더라도 투기조장행위에 해당한다고 본 판례 취지와 부합한다.
- ② 건축법상 적합 여부와 무관하게 실질적으로 중개업을 영위하는 사무소이면 이중사무소에 해당한다는 판례 취지와 부합한다.
- ③ 우연히 1회 중개하고 수수료를 받은 것만으로는 '업으로' 하였다고 볼 수 없다는 판례 법리와 부합한다.
- ④ 법정 한도를 초과하는 중개수수료 약정 부분은 강행법규 위반으로 무효라는 판례 법리(대법원)와 부합한다.
- ⑤ 확인·설명의무 및 손해배상의무는 수수료 지급 여부와 무관하게 인정된다는 것이 판례 취지이므로, 수수료 미지급시 소멸한다는 설명은 틀렸다. 정답(부합하지 않는 것).
암기팁
수수료 안 줘도 확인·설명의무와 손해배상의무는 살아있다
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제16회 6번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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