공인중개사 토지 신탁방식 · 제16회 19번 해설

핵심 해설

③이 옳은 지문이다. 토지(개발)신탁방식에서는 토지소유자가 부동산신탁회사에 토지를 신탁하고, 신탁회사가 사업시행자로서 건설자금 조달, 건축, 분양・임대 등을 주도하며 건설단계에서 부족한 자금도 신탁회사가 조달하는 구조를 가진다. 나머지 지문은 틀렸다. 공사비 분양금 정산방식(도급방식 유사)에서는 사업시행 주체와 이익귀속 주체 모두 토지소유자이고 건설회사는 시공만 담당하며, 개발사업이 완성에 가까워질수록 불확실성이 줄어 매수자의 시장위험은 오히려 감소하고, 자체사업은 토지소유자가 자금조달・이익귀속의 주체가 되며, 등가교환방식은 신탁방식과 달리 신탁사가 아닌 시행자(건설사)와 토지소유자 간에 수수료 문제가 발생하는 구조가 일반적이다.

법령 근거

• 신탁법 제2조법제처 원문 →

쉬운 설명

토지신탁방식에서는 땅 주인이 신탁회사에 땅을 맡기고, 신탁회사가 건설자금 조달부터 공사, 분양까지 사업 전체를 이끌어가요. 그래서 건설 도중 돈이 부족하면 신탁회사가 그 자금을 조달하는 것이 맞아요. 나머지는 다 틀렸는데, 공사비를 분양금으로 정산하는 방식은 건설사가 아니라 땅 주인이 사업을 이끌고 이익도 땅 주인이 가져가며, 개발사업이 완성에 가까워질수록 오히려 불확실성이 줄어 위험이 작아지고, 땅 주인이 직접 사업하는 자체사업은 자금조달과 이익 모두 땅 주인의 몫이며, 등가교환방식은 신탁회사가 아니라 건설사(시행자)와 땅 주인 사이에서 수수료 문제가 생겨요.

용어 설명

토지(개발)신탁방식

토지소유자가 신탁회사에 토지 소유권을 신탁하고, 신탁회사가 사업비 조달・건설・분양 등 개발사업 전반을 수행한 뒤 수익을 배분하는 방식

선택지별 해설

• ① 공사비를 분양금으로 정산하는 방식은 사업시행과 이익귀속 모두 토지소유자에게 있고 건설사는 시공만 담당하므로 틀렸다.
• ② 개발사업 완성이 가까워질수록 불확실성이 줄어 시장위험은 오히려 감소하므로 틀렸다.
• ③ 토지신탁방식에서는 신탁회사가 건설단계의 부족자금을 조달하는 구조이므로 옳고, 이것이 정답이다.
• ④ 자체사업은 자금조달과 이익귀속의 주체 모두 토지소유자이므로 틀렸다.
• ⑤ 등가교환방식은 신탁사가 아닌 시행자(건설사)와 토지소유자 간의 관계이므로 서술이 부정확하여 틀렸다.

암기팁

신탁방식은 신탁회사가 돈까지 책임진다