공인중개사 순영업소득 ・세전현금흐름 · 제16회 20번 해설

핵심 해설

④가 틀린 지문이다. 순영업소득(NOI)에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감하면 세전현금흐름(BTCF)이 되는데, 만약 부채서비스액이 0(무차입 투자)이라면 순영업소득과 세전현금흐름은 동일할 수 있다. 따라서 '동일할 수 없다'는 서술은 틀렸다. 나머지 지문은 매각시점 미상환대출잔액이 있으면 세전매각현금흐름이 총매각대금보다 적다는 점, 가능총소득에서 공실・손실을 차감하고 기타소득을 더해 유효총소득을 구한다는 점, 유효총소득이 순영업소득보다 크다는 점, 과세대상소득이 있고 투자자가 과세대상자라면 세전현금흐름이 세후현금흐름보다 크다는 점에서 모두 옳은 설명이다.

이론 근거

부동산투자 현금흐름분석이론 - PGI-공실및손실+기타소득=EGI, EGI-영업경비=NOI, NOI-부채서비스액=BTCF, BTCF-영업소득세=ATCF

쉬운 설명

순영업소득에서 대출 원리금(부채서비스액)을 빼면 세전현금흐름이 되는데, 만약 대출이 하나도 없다면 뺄 게 없으니 순영업소득과 세전현금흐름이 똑같아질 수 있어요. 그런데 문제에서는 절대 같을 수 없다고 했으니 틀린 설명이에요. 나머지 지문, 즉 팔 때 남은 대출금이 있으면 손에 쥐는 매각대금이 총 매각금액보다 적다는 것, 가능총소득에서 공실・손실을 빼고 기타소득을 더하면 유효총소득이 된다는 것, 유효총소득이 순영업소득보다 크다는 것, 세금 낼 게 있는 투자자라면 세전현금흐름이 세후현금흐름보다 크다는 것은 모두 맞는 설명이에요.

용어 설명

순영업소득(NOI)・세전현금흐름(BTCF)

유효총소득에서 영업경비를 차감하면 순영업소득, 순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감하면 세전현금흐름이 됨

선택지별 해설

• ① 미상환 대출잔액이 있으면 매각대금에서 이를 상환해야 하므로 세전매각현금흐름이 총매각대금보다 적다는 설명은 옳다.
• ② 가능총소득-공실 및 손실+기타소득=유효총소득이라는 산식은 옳다.
• ③ 유효총소득에서 영업경비를 차감해야 순영업소득이 되므로 유효총소득이 순영업소득보다 크다는 설명은 옳다.
• ④ 부채서비스액이 없는 경우 순영업소득과 세전현금흐름이 같을 수 있으므로 '동일할 수 없다'는 서술은 틀렸고, 이것이 정답이다.
• ⑤ 과세대상소득이 있고 투자자가 과세대상자라면 세금 차감 전인 세전현금흐름이 세후현금흐름보다 크므로 옳다.

암기팁

빚이 없으면 순영업소득과 세전현금흐름이 같다