공인중개사 영업경비 · 제16회 31번 해설

핵심 해설

순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비만을 차감하여 산출한다. 유지관리비, 화재보험료, 수도료, 전기료, 재산세는 영업경비에 해당하므로 모두 차감하지만, 소득세는 개인적 세금이고 부채서비스액(원리금상환액)은 금융비용이므로 영업경비에 포함되지 않아 차감하지 않는다. 따라서 유효총소득 100,000,000원에서 영업경비 합계 48,000,000원을 차감한 52,000,000원이 순영업소득이다.

이론 근거

순영업소득 산정이론 - NOI = 유효총소득(EGI) - 영업경비(OE). 소득세, 부채서비스액, 감가상각비는 영업경비에서 제외된다.

쉬운 설명

순영업소득은 유효총소득에서 부동산을 운영하는 데 실제로 드는 비용(영업경비)만 빼서 구해요. 유지관리비, 화재보험료, 수도료, 전기료, 재산세는 영업경비라서 빼지만, 소득세는 개인 세금이고 부채서비스액은 대출 원리금이라서 영업경비가 아니니까 빼지 않아요. 그래서 유효총소득 1억원에서 영업경비 4,800만원을 뺀 5,200만원이 순영업소득이에요.

용어 설명

영업경비

부동산 운영에 직접 소요되는 유지관리비・보험료・공과금(수도・전기)・재산세 등을 말하며, 소득세・법인세 등 개인적 세금과 부채서비스액(원리금상환액), 감가상각비는 영업경비에서 제외됨

계산 과정

순영업소득(NOI) = 유효총소득 - 영업경비 영업경비에 해당하는 항목만 차감한다(소득세와 부채서비스액은 영업경비가 아니므로 제외). 영업경비 = 유지관리비 20,000,000 + 화재보험료 3,000,000 + 수도료 2,000,000 + 전기료 3,000,000 + 재산세 20,000,000 = 48,000,000원 NOI = 100,000,000 - 48,000,000 = 52,000,000원

선택지별 해설

• ① 32,000,000원은 부채서비스액까지 이중차감한 값으로 계산이 틀렸다.
• ② 42,000,000원은 계산 항목이 누락되어 틀렸다.
• ③ 49,000,000원은 영업경비 항목 산정이 틀렸다.
• ④ 영업경비 48,000,000원을 정확히 차감한 52,000,000원이 정답이다.
• ⑤ 57,000,000원은 소득세를 영업경비에서 제외하지 않아 발생한 오류값이다.

암기팁

소득세와 대출이자는 영업경비가 아니다