공인중개사 독점 중개의뢰계약 · 에스크로우 · 제16회 33번 해설

핵심 해설

③이 옳은 지문이다. 독점(전속)중개의뢰계약에서는 중개업자가 중개의 독점적 지위를 가지므로, 계약기간 중 소유자(중개의뢰인)가 직접 거래상대방을 찾아 스스로 거래를 성사시킨 경우에도 약정에 따라 수수료 청구권이 인정될 수 있다. 나머지 지문은 틀렸다. 우리나라 부동산중개행위는 상법상 상행위(상사중개)가 아니라 민사중개의 성격이 강하다고 보는 것이 일반적이며, 에스크로우 회사는 매도자・매수자의 협상 자체에는 관여하지 않고 대금 및 서류를 중립적으로 관리하는 역할을 하므로 중개업자의 업무를 대신하는 것은 아니다. 일반중개의뢰계약(open listing)은 의뢰인이 다수의 중개업자에게 동시에 의뢰하는 방식이지, 한 명의 중개업자가 여러 업자와 공동중개하는 방식이 아니다. 거래계약과 중개계약은 법률효과 발생을 목적으로 하는 법률행위이지 사실행위가 아니다.

법령 근거

• 공인중개사법 제22조법제처 원문 →
• 공인중개사법 제23조법제처 원문 →

쉬운 설명

한 명의 중개업자에게만 맡기는 독점(전속)중개계약에서는, 계약기간 중에 집주인이 직접 거래상대방을 찾아 스스로 거래를 성사시키더라도 약속대로 중개업자에게 수수료를 줘야 할 수 있어요. 이게 옳은 설명이에요. 나머지는 다 틀렸는데, 우리나라 부동산중개는 상사중개가 아니라 민사중개 성격이 강하고, 에스크로우 회사는 매도・매수자의 협상 자체에는 관여하지 않고 대금과 서류만 중립적으로 관리하며, 일반중개계약은 한 명이 아니라 의뢰인이 여러 중개업자에게 동시에 맡기는 방식이고, 거래계약과 중개계약은 법적 효과를 목적으로 하는 법률행위이지 단순한 사실행위가 아니에요.

용어 설명

독점(전속)중개의뢰계약

의뢰인이 특정 한 명의 중개업자에게만 중개를 의뢰하는 계약으로, 계약기간 중 의뢰인이 직접 거래를 성사시킨 경우에도 수수료 지급의무를 약정할 수 있는 방식

에스크로우(escrow)

거래대금 및 관련 서류를 매도・매수 양측이 아닌 제3의 중립기관이 보관・관리하다가 계약조건 충족시 이전해주는 제도로, 미국 등에서 발달한 안전거래장치

선택지별 해설

• ① 우리나라 부동산중개행위는 상사중개가 아닌 민사중개의 성격을 갖는 것이 일반적이므로 틀렸다.
• ② 에스크로우 회사는 협상과정에 적극 개입하지 않고 대금・서류를 중립적으로 관리하는 역할에 그치므로 틀렸다.
• ③ 독점중개의뢰계약은 의뢰인이 직접 거래를 성사시킨 경우에도 수수료 청구가 가능하도록 약정할 수 있으므로 옳고, 이것이 정답이다.
• ④ 일반중개의뢰계약은 다수의 중개업자에게 동시에 의뢰하는 방식이지, 1인이 여러 업자와 공동중개하는 방식이 아니므로 틀렸다.
• ⑤ 거래계약과 중개계약은 법률효과를 목적으로 하는 법률행위이므로 '사실행위'라는 서술은 틀렸다.

암기팁

전속계약은 내가 직접 팔아도 수수료 낼 수 있다