공인중개사 부채감당률 · 총소득승수 · 제16회 4번 해설

핵심 해설

④가 틀린 지문이다. 총소득승수법(GIM, 조소득승수법)은 총소득 대비 가격의 배율을 단순 비교하는 방법으로 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 승수법(비할인법)에 해당한다. 화폐의 시간가치를 고려하는 방법은 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법 등이다. 나머지 지문은 IRR이 요구수익률보다 작으면 투자가치가 없다는 판단기준, PI가 1보다 크면 투자가치가 있다는 기준, LTV 상승 시 부채비율도 상승한다는 관계, DSCR이 1보다 작으면 순영업소득으로 원리금상환이 부족하다는 의미 등 모두 옳은 설명이다.

이론 근거

부동산투자분석기법이론 - 할인현금흐름법(NPV, IRR, PI 등)은 화폐의 시간가치를 고려하나, 승수법・수익률법(GIM, 자본환원율 등) 같은 어림셈법은 시간가치를 고려하지 않는다.

쉬운 설명

총소득승수법은 가격을 소득으로 나눠서 몇 배인지 비교하는 아주 간단한 방법이라서, 시간이 지나면 돈의 가치가 달라진다는 점(화폐의 시간가치)을 고려하지 않아요. 그런데 문제에서는 화폐의 시간가치를 고려한다고 했으니 틀린 설명이에요. 시간가치를 고려하는 방법은 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법 같은 것들이에요. 나머지 지문, 즉 내부수익률이 요구수익률보다 낮으면 투자할 가치가 없다는 것, 수익성지수가 1보다 크면 투자할 가치가 있다는 것, 대출비율이 높아지면 부채비율도 높아진다는 것, 부채감당률이 1보다 작으면 임대수익만으로 대출금 갚기가 부족하다는 것은 모두 맞는 설명이에요.

용어 설명

부채감당률(DSCR)

순영업소득을 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 값으로, 1보다 작으면 순영업소득만으로 원리금을 감당하지 못함을 의미

총소득승수(GIM)

부동산가격을 총소득(또는 유효총소득)으로 나눈 배수로, 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 단순 비율지표

선택지별 해설

• ① IRR<요구수익률이면 투자안의 수익성이 기준에 미달하므로 투자가치가 없다는 설명은 옳다.
• ② PI(수익성지수)>1은 현재가치 유입이 투자비용을 초과함을 의미하므로 옳다.
• ③ LTV가 높아지면 차입금 비중이 커져 부채비율도 함께 높아지므로 옳다.
• ④ 총소득승수법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인 지표이므로 틀린 설명이며, 이것이 정답이다.
• ⑤ DSCR<1은 순영업소득이 원리금상환액에 미달함을 의미하므로 옳다.

암기팁

승수법은 계산이 쉬운 만큼 시간가치는 무시한다