공인중개사 필요경비개산공제 · 제16회 75번 해설

핵심 해설

정답은 ③이다. 기준시가에 의한 양도차익은 양도당시 기준시가에서 취득당시 기준시가와 필요경비개산공제(등기자산은 취득당시 기준시가의 3%)를 뺀 금액으로 계산한다. 실지거래가액(㉠㉡)과 실제 양도비용(㉤)은 기준시가 계산방식에서는 사용하지 않고 개산공제로 대체되므로 함정 자료이다.

법령 근거

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 및 관련 시행령(필요경비개산공제)법제처 원문 →

쉬운 설명

기준시가로 양도차익을 계산할 때는 실제 거래가격이 아니라, 양도 당시 기준시가에서 취득 당시 기준시가와 필요경비개산공제(등기자산은 취득당시 기준시가의 3%)를 빼서 구한다. 취득당시 기준시가 1억5천만원의 3%인 450만원을 필요경비개산공제로 빼면, 양도차익은 4억원에서 1억5450만원을 뺀 2억4550만원이 된다. 실지거래가액과 실제 지출한 양도비용은 이 기준시가 계산방식에서는 쓰지 않는 함정 자료이다.

용어 설명

필요경비개산공제

양도차익을 기준시가로 계산할 때 실제 지출한 필요경비 대신 취득당시 기준시가에 일정률(등기자산 3% 등)을 곱하여 공제하는 금액

계산 과정

기준시가에 의한 양도차익 = 양도당시 기준시가 - (취득당시 기준시가 + 필요경비개산공제) 필요경비개산공제(등기자산) = 취득당시 기준시가 × 3% = 150,000,000원 × 0.03 = 4,500,000원 양도차익 = 400,000,000원 - (150,000,000원 + 4,500,000원) = 245,500,000원 ※ 실지거래가액(㉠,㉡)과 실제 양도비용(㉤)은 기준시가 방식에서는 사용하지 않고 개산공제로 대체됨

선택지별 해설

• ① 실지거래가액을 기준으로 계산한 값으로, 기준시가 계산방식과 무관하여 틀림.
• ② 개산공제율을 잘못 적용하거나 다른 항목을 반영한 값으로 틀림.
• ③ 기준시가 방식에 따른 정확한 계산 결과인 245,500,000원으로 옳음(정답).
• ④ 실지거래가액 방식의 양도차익(500,000,000-200,000,000-10,000,000=290,000,000원)에 해당하는 값으로, 기준시가 방식이 아니어서 틀림.
• ⑤ 양도비용 등을 잘못 반영한 값으로 틀림.

암기팁

기준시가 방식은 개산공제(등기자산 3%) 사용, 실거래가는 함정