공인중개사 자기자본수익률 · 제18회 27번 해설

핵심 해설

자기자본수익률은 순영업소득에서 이자비용을 차감한 세전현금흐름에 자본이득(가격상승분)을 더한 총수익을 자기자본으로 나누어 산정한다. 이자만 지급하는 대출조건이므로 원금상환에 따른 자기자본 변동은 없고, 가격상승분 전액이 자기자본의 이득으로 귀속된다.

이론 근거

레버리지 효과 및 자기자본수익률 산정이론 — 자기자본수익률 = (세전현금흐름+자본이득)/자기자본이며, 타인자본 활용을 통한 지렛대효과가 반영된다.

쉬운 설명

자기자본수익률은 매년 받는 현금(세전현금흐름)과 집값이 오른 만큼의 이익(자본이득)을 합쳐서 내가 낸 돈(자기자본)으로 나눈 값이에요. 이자만 갚고 원금은 나중에 갚는 조건이라 자기자본에는 변화가 없고, 집값 상승분은 전부 내 몫이 돼요. 순영업소득에서 이자비용을 뺀 값과 집값 상승분을 더한 뒤 자기자본 4천만원으로 나누면 13%가 나와요.

용어 설명

자기자본수익률(equity dividend rate)

세전현금흐름과 자본이득의 합을 투자자의 자기자본으로 나눈 수익률.

계산 과정

이자비용 = 차입금 60백만원×8% = 4.8백만원 세전현금흐름(BTCF) = NOI 8백만원 - 이자비용 4.8백만원 = 3.2백만원 자본이득 = 총투자액 100백만원×2% = 2백만원 총이득 = 세전현금흐름 3.2백만원 + 자본이득 2백만원 = 5.2백만원 자기자본수익률 = 5.2백만원/자기자본 40백만원 = 0.13 = 13%

선택지별 해설

• ① 7%는 계산값과 불일치한다.
• ② 10%는 계산값과 불일치한다.
• ③ 13%는 계산결과와 일치하여 정답이다.
• ④ 16%는 계산값과 불일치한다.
• ⑤ 20%는 계산값과 불일치한다.

암기팁

자기자본수익률 = (세전현금흐름+자본이득) ÷ 자기자본!