공인중개사 예고등기 · 등기의 존속요건 · 제18회 56번 해설

핵심 해설

판례상 가등기가 있다는 사실만으로는 가등기권리자에게 소유권이전등기청구권이 존재한다는 점이 추정되지 않는다(가등기는 순위보전적 효력만 있을 뿐 실체적 청구권의 존재를 추정시키지 않음). 따라서 ⑤가 옳은 설명이다. 나머지는 모두 틀린데, 예고등기는 처분금지 효력이 없고(①), 원인 없이 말소된 등기라도 실체적 권리 자체는 소멸하지 않으며 등기는 효력발생요건이지 존속요건은 아니고(②), 무효인 보존등기라도 실체관계에 부합하면 유효할 수 있으며(③), 중간생략등기 합의가 없는 한 최종 전득자는 최초 매도인에게 직접 이전등기를 청구할 수 없다(④).

법령 근거

• 부동산등기법 가등기 및 등기의 효력 관련 조항

쉬운 설명

가등기가 있다고 해서 그 사람이 소유권이전등기를 청구할 권리가 있다는 것이 자동으로 증명되는 건 아니에요. 가등기는 나중에 순위를 지켜주는 효력만 있을 뿐이에요. 그래서 이게 옳은 설명이고 정답이에요. 다른 보기들은 모두 틀렸는데, 예고등기가 있어도 처분은 가능하고, 원인 없이 말소된 등기라도 실제 권리는 사라지지 않으며, 무효인 보존등기도 실제 관계와 맞으면 유효할 수 있고, 중간에 낀 사람의 동의 없이는 최종 매수인이 바로 원래 주인에게 등기를 청구할 수 없어요.

용어 설명

예고등기

등기원인의 무효·취소로 인한 소송이 제기된 사실을 경고하는 등기로 처분금지의 효력은 없다(2011년 부동산등기법 개정으로 폐지된 제도)

등기의 존속요건

물권변동의 효력발생요건일 뿐 이후 등기가 원인없이 말소되어도 물권 자체는 소멸하지 않는다는 판례 법리

선택지별 해설

• ① 예고등기가 있어도 처분금지의 효력은 없으므로 甲은 부동산을 처분할 수 있다. 틀린 설명이다.
• ② 등기는 물권변동의 효력발생요건이지 존속요건이 아니므로, 원인없이 말소되어도 실체적 물권은 소멸하지 않는다는 것이 판례이다. 틀린 설명이다.
• ③ 무효인 원인에 의한 보존등기라도 실체관계에 부합하면 유효로 볼 수 있는 경우가 있다는 것이 판례 법리이므로 '무조건 무효'라는 서술은 틀린 설명이다.
• ④ 중간생략등기의 합의가 없는 한 최종 전득자 丙은 최초 매도인 甲에게 직접 이전등기청구를 할 수 없다. 틀린 설명이다.
• ⑤ 가등기의 존재만으로 소유권이전등기청구권을 행사할 정당한 법률관계가 있다고 추정되지 않는다는 것이 판례이므로 옳은 설명이며 정답이다.

암기팁

가등기는 순위만 지켜줄 뿐, 청구권 존재를 증명하지 않는다!