공인중개사 양도가액의 추계결정 · 제18회 71번 해설
소득세법상 먼저 양도하는 주택에 대하여 50%의 세율로 양도소득세가 중과세되는 2주택을 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에 관련된 설명 중 틀린 것은? (단, 당해 2주택은 등기된 주택임)
양도가액을 추계결정하는 경우의 적용순서는 매매사례가액, 감정가액, (환산취득가액 또는) 기준시가의 순으로 적용하는 것이 원칙이며, '등기부기재가액'은 추계방법에 포함되지 않는다. 제18회 공인중개사 시험 「부동산공시법령 및 부동산관련세법」 71번 문제입니다. 정답은 ⑤입니다.
- ① 2주택을 연도를 달리하여 양도하고 다른 양도자산이 없다면, 각각에 대하여 연 250만원의 양도소득기본공제가 적용된다.
- ② 먼저 양도하는 주택은 장기보유특별공제의 적용이 배제된다.
- ③ 나중에 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세요건을 충족하면 양도소득세가 비과세된다.
- ④ 투기지역으로 지정된 지역에 소재하는 1세대 2주택인 경우, 먼저 양도하는 주택에 대하여는 본래의 세율에 15%를 가감한 범위 내에서 탄력세율이 적용될 수 있다.
- ⑤ 먼저 양도하는 주택의 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 양도가액을 추계결정하는 경우에는 기준시가, 감정가액, 매매사례가액, 등기부기재가액을 순차로 적용하여 산정한 가액을 양도가액으로 한다.
정답 ⑤
핵심 해설
양도가액을 추계결정하는 경우의 적용순서는 매매사례가액, 감정가액, (환산취득가액 또는) 기준시가의 순으로 적용하는 것이 원칙이며, '등기부기재가액'은 추계방법에 포함되지 않는다. ⑤ 지문은 순서와 방법을 실제와 다르게(기준시가·감정가액·매매사례가액·등기부기재가액 순) 서술하여 틀린 설명이다.
법령 근거
- 소득세법 제114조 및 시행령(양도가액의 추계결정), 제104조(세율)법제처 원문 →
쉬운 설명
실제로 얼마에 팔았는지 알 수 없을 때는 정해진 순서대로 값을 추정해서 양도가액을 정해요. 그런데 이 순서에 '등기부기재가액'은 들어가지 않는데, 문제의 지문은 등기부기재가액을 순서에 넣어서 틀렸어요. 나머지 보기(연도별 250만원 기본공제, 먼저 판 주택 장기보유특별공제 배제, 나중 판 주택 비과세 가능, 투기지역 탄력세율)는 모두 맞는 설명이에요.
용어 설명
- 양도가액의 추계결정
- 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액→감정가액→기준시가 순으로 양도가액을 추계하여 결정하는 것
선택지별 해설
- ① 각각의 주택을 연도를 달리하여 양도하면 각각에 대해 연 250만원의 양도소득기본공제가 적용된다는 것은 옳은 설명이다.
- ② 먼저 양도하는 중과대상 주택은 장기보유특별공제 적용이 배제된다는 것은 옳은 설명이다.
- ③ 나중에 양도하는 주택이 1세대1주택 비과세요건을 충족하면 비과세된다는 것은 옳은 설명이다.
- ④ 투기지역 소재 1세대2주택 중과대상은 기본세율에 15%p를 가감하는 탄력세율이 적용될 수 있다는 것은 옳은 설명이다.
- ⑤ 양도가액 추계결정의 적용순서 및 방법(등기부기재가액 포함 여부, 순서)이 실제와 달라 틀린 설명이며 정답이다.
암기팁
양도가액 추계에 등기부기재가액은 포함 안 됨!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제18회 71번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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