공인중개사 중개행위의 객관적 판단기준 · 제19회 1번 해설

핵심 해설

판례는 어떤 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 주관적 의사가 아니라, 객관적으로 볼 때 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 한다고 본다(대법원 판례). ⑤는 이를 '중개업자의 주관적 의사'를 기준으로 서술하여 판례 법리와 반대이므로 틀린 지문이다. 나머지는 모두 판례·법령상 옳은 내용이다.

법령 근거

• 공인중개사법 제5조법제처 원문 →
• 공인중개사법 제3조법제처 원문 →

쉬운 설명

판례는 중개행위인지 아닌지를 중개업자의 속마음이 아니라, 객관적으로 봤을 때 사회통념상 알선·중개로 보이는지를 기준으로 판단합니다. 그래서 '중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단한다'고 한 ⑤번은 이 객관설과 반대라서 틀렸습니다. 나머지 지문들, 즉 자격증 교부는 시·도지사가 하고, 우연한 1회성 거래는 중개업이 아니며, 장차 지어질 건물도 중개대상물이 될 수 있고, 노하우 같은 무형가치는 중개대상물이 아니라는 내용은 모두 맞습니다.

용어 설명

중개행위의 객관적 판단기준

중개행위 해당 여부는 행위자의 주관적 의사가 아니라 외형적으로 볼 때 거래를 알선·중개하는 행위로 인정되는지를 기준으로 판단한다는 판례 법리.

선택지별 해설

• ① 공인중개사자격시험 합격자에 대한 자격증 교부권자는 시·도지사이다. 옳은 지문.
• ② 우연한 기회에 1회성으로 거래를 알선한 경우는 반복성·영업성이 없어 중개업(업으로 하는 행위)에 해당하지 않는다는 것이 판례의 입장이다. 옳은 지문.
• ③ 판례상 중개대상물인 '건축물'에는 기존 건축물뿐 아니라 장차 건축될 특정 건물(분양권 등)도 포함될 수 있다. 옳은 지문.
• ④ 영업상 노하우, 거래처, 신용 등 무형의 재산적 가치는 법령상 중개대상물(토지·건축물 등)에 해당하지 않는다는 것이 판례의 입장이다. 옳은 지문.
• ⑤ 중개행위 해당 여부는 주관적 의사가 아닌 객관적·외형적 기준으로 판단해야 하므로 틀린 지문(정답).

암기팁

중개행위는 마음이 아니라 겉모습으로 판단! 속마음(주관) 타령하는 ⑤번만 틀림.