공인중개사 세전현금수지·세후현금수지 · 과세대상소득 · 제19회 20번 해설

핵심 해설

세후현금수지는 순영업소득에서 부채상환액(원리금)을 차감한 세전현금수지에서 다시 영업소득세를 차감하여 구한다. 영업소득세는 순영업소득에서 이자비용과 감가상각비를 차감한 과세대상소득에 세율을 곱해 산출한다. 계산 결과 세전현금수지 5,000만원, 과세대상소득 6,000만원, 영업소득세 1,800만원이 산출되어, 세후현금수지는 5,000만원-1,800만원=3,200만원이 된다. 재산세는 이미 순영업소득 산정 시 영업경비로 반영되어 있으므로 별도로 차감하지 않는다.

이론 근거

부동산 투자의 현금수지 분석 — 세전현금수지=순영업소득-부채상환액(원리금), 영업소득세=(순영업소득-이자-감가상각)×세율, 세후현금수지=세전현금수지-영업소득세.

쉬운 설명

세전현금수지는 순영업소득에서 대출원리금(부채상환액)을 뺀 값으로 140,000,000-90,000,000=50,000,000원이다. 영업소득세는 순영업소득에서 이자와 감가상각을 뺀 과세대상소득(60,000,000원)에 세율 30%를 곱한 18,000,000원이다. 세후현금수지는 세전현금수지에서 이 세금을 뺀 32,000,000원이 된다. 재산세는 이미 순영업소득 계산에 반영되어 있어 따로 빼지 않는다.

용어 설명

세전현금수지·세후현금수지

세전현금수지(BTCF)=순영업소득-부채상환액. 세후현금수지(ATCF)=세전현금수지-영업소득세.

과세대상소득

순영업소득에서 대출이자와 감가상각비를 차감하여 산정하는 소득세 부과 기준 소득.

계산 과정

세전현금수지(BTCF)=순영업소득-부채상환액=140,000,000-90,000,000=50,000,000원. 과세대상소득=순영업소득-이자-감가상각=140,000,000-70,000,000-10,000,000=60,000,000원. 영업소득세=60,000,000×30%=18,000,000원. 세후현금수지(ATCF)=50,000,000-18,000,000=32,000,000원.

선택지별 해설

• ① 틀림. 계산 과정상 어느 단계와도 일치하지 않는 금액이다.
• ② 틀림. 계산 과정상 어느 단계와도 일치하지 않는 금액이다.
• ③ 옳음(정답). 세전현금수지 5,000만원에서 영업소득세 1,800만원을 차감한 3,200만원이 세후현금수지이다.
• ④ 틀림. 세전현금수지(5,000만원)보다 큰 금액으로 잘못 계산된 오답이다.
• ⑤ 틀림. 세전현금수지(5,000만원)와 동일한 값으로, 세금을 전혀 차감하지 않은 오답이다.

암기팁

세전 5천만 빼기 세금 1800만 = 세후 3200만!