공인중개사 현가회수기간법 · 부채감당률 · 제19회 21번 해설
상업용부동산의 투자성과 판단지표에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?
현가회수기간법은 미래 현금흐름을 할인율로 할인한 현재가치를 기준으로 투자원금을 회수하는 데 걸리는 기간을 측정하는 기법으로, 화폐의 시간가치를 반영하는 할인기법이다. 제19회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 21번 문제입니다. 정답은 ⑤입니다.
- ① 부채감당률(DSCR)이 1.0보다 크다는 것은 순영업소득이 부채의 할부금을 상환하고도 잔여액이 있다는 의미이다.
- ② 순현가법(NPV)은 장래 기대되는 세후소득의 현가합과 투자비용의 현가합을 서로 비교하여 투자의사를 결정한다.
- ③ 내부수익률(IRR)은 수익성지수가 1.0이 되는 할인율이다.
- ④ 자본환원율(capitalization rate)은 화폐의 시간 가치를 고려하지 않는다.
- ⑤ 현가회수기간법(present value payback period method)은 화폐의 시간 가치를 고려하지 않는다.
정답 ⑤
핵심 해설
현가회수기간법은 미래 현금흐름을 할인율로 할인한 현재가치를 기준으로 투자원금을 회수하는 데 걸리는 기간을 측정하는 기법으로, 화폐의 시간가치를 반영하는 할인기법이다. 이를 '화폐의 시간가치를 고려하지 않는다'고 서술한 ⑤가 틀린 설명이다(화폐의 시간가치를 고려하지 않는 것은 단순회수기간법이다). 부채감당률·순현가법·내부수익률·자본환원율에 관한 나머지 지문은 모두 타당한 설명이다.
이론 근거
투자분석기법 이론 — 할인현금흐름기법(NPV, IRR, 현가회수기간법)은 화폐의 시간가치를 반영하나, 자본환원율·단순회수기간법·회계적이익률법 등 비할인기법은 시간가치를 반영하지 않는다.
쉬운 설명
현가회수기간법은 미래 현금흐름을 할인해서 현재가치로 바꾼 뒤 투자원금을 회수하는 기간을 구하는 방법이라 화폐의 시간가치를 반영하는 할인기법이다. 지문은 이를 '고려하지 않는다'고 반대로 서술했는데, 화폐의 시간가치를 무시하는 것은 단순회수기간법이다. 나머지 지문(부채감당률, 순현가법, 내부수익률, 자본환원율)은 모두 옳은 설명이다.
용어 설명
- 현가회수기간법
- 매기의 현금흐름을 현재가치로 할인한 뒤, 그 누적 현재가치가 투자비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 구하는 할인현금흐름 기법.
- 부채감당률(DSCR)
- 순영업소득을 부채상환액(원리금)으로 나눈 비율로, 1.0을 초과하면 순영업소득이 부채상환 후에도 잔여액이 있음을 의미한다.
선택지별 해설
- ① 옳음. DSCR>1.0은 순영업소득이 부채상환액을 상환하고도 여유가 있음을 의미한다.
- ② 옳음. 순현가법은 세후현금흐름의 현가합과 투자비용의 현가합을 비교하여 투자의사결정을 한다.
- ③ 옳음. 내부수익률은 순현가를 0으로(수익성지수를 1.0으로) 만드는 할인율이다.
- ④ 옳음. 자본환원율(순영업소득/가치)은 단순 비율로서 화폐의 시간가치를 반영하지 않는다.
- ⑤ 틀림(정답). 현가회수기간법은 할인현금흐름기법으로 화폐의 시간가치를 고려한다(고려하지 않는 것은 단순회수기간법이다).
암기팁
이름에 '현가'가 붙으면 할인해서 계산한다는 뜻! 현가회수기간법=할인기법.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제19회 21번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
4단계로 합격까지
풀고패스는 아래의 4단계의 맥락으로 전개됩니다. 각 단계를 눌러 자세히 보세요.