공인중개사 부증성 · 부동성 · 제19회 3번 해설

핵심 해설

토지는 한번 조성·이용되면 원상회복이 어려운 비가역성이 있어, 토지이용에 관한 의사결정은 장기적 관점에서 신중히 이루어져야 한다는 ⑤가 옳은 설명이다. ①은 부증성이 아니라 개별성(비대체성)과 관련된 내용이며, ②는 공공성이 오히려 정부개입의 명분을 강화시키므로 틀리다. ③ 부증성은 총량공급 증가가 불가함을 의미하지만 개별 용도의 관점에서는 용도적 공급이 가능하므로 틀리다. ④ 국지화는 영속성이 아니라 부동성(위치의 고정성)의 특성에서 비롯된다.

이론 근거

토지의 자연적 특성(부동성·부증성·영속성·개별성)과 인문적 특성(용도의 다양성, 병합·분할가능성, 위치의 가변성) 이론 — 부동성은 시장의 국지화, 부증성은 총량공급 고정, 영속성은 소모되지 않는 자산, 개별성은 완전한 대체 불가를 설명.

쉬운 설명

토지는 한번 개발되면 원래대로 되돌리기 어려운 비가역성이 있어서, 토지를 어떻게 이용할지 결정할 때는 신중하게 장기적으로 생각해야 한다(⑤). 나머지 지문들은 토지 특성을 잘못 짝지었다. 대체불가능성은 부증성이 아니라 개별성 때문이고, 공공성은 정부개입을 줄이는 게 아니라 오히려 강화하는 명분이 되며, 부증성은 총량은 못 늘려도 용도별 공급(매립·용도전환 등)은 늘릴 수 있고, 시장의 국지화는 영속성이 아니라 부동성 때문에 생긴다.

용어 설명

부증성

생산비를 투입해도 토지의 물리적 절대량을 늘릴 수 없는 특성.

부동성(위치의 고정성)

토지가 물리적으로 이동할 수 없어 부동산시장이 지역별로 국지화되는 원인이 되는 특성.

선택지별 해설

• ① 틀림. 대체불가능성(법적 비대체성)은 부증성이 아니라 개별성에서 비롯되는 성질이다.
• ② 틀림. 토지의 공공성은 정부개입의 명분을 강화시키지 약화시키지 않는다.
• ③ 틀림. 부증성은 전체 총량 공급을 늘릴 수 없다는 의미이며, 개별 용도별(용도적) 공급은 조성·매립·용도전환 등으로 증가시킬 수 있다.
• ④ 틀림. 부동산시장의 국지화는 영속성이 아니라 부동성(위치의 고정성)에서 비롯된다.
• ⑤ 옳음(정답). 토지이용의 비가역성으로 인해 장기적 관점의 의사결정이 필요하다.

암기팁

한번 지으면 되돌릴 수 없다 - 그래서 토지이용은 장기적으로! 비가역성=신중한 장기결정.