공인중개사 시장성분석 · 흡수율분석 · 제19회 32번 해설

핵심 해설

시장성분석은 개발된 부동산이 현재나 미래 시장상황에서 매매·임대될 가능성을 조사하는 것(ㄱ, 옳음)이고, 타당성분석 결과가 동일해도 개발업자의 목표수익률·위험선호도 등에 따라 채택 여부가 달라질 수 있다(ㄴ, 옳음). 예비적 타당성분석은 개발사업의 수입·비용을 개략적으로 계산해 수익성을 검토하는 초기 단계이다(ㅁ, 옳음). 반면 흡수율분석의 궁극적 목적은 과거·현재의 추세 파악 자체가 아니라 이를 기초로 미래의 흡수율을 예측하는 데 있으므로 ㄷ은 틀렸다. 또한 법적위험은 토지이용규제(공법적 측면)와 소유권 관계(사법적 측면)로 구성되는데 지문 ㄹ은 이 둘을 뒤바꾸어 서술하였으므로 틀렸다. 따라서 옳은 지문은 ㄱ,ㄴ,ㅁ이며 ③이 정답이다.

이론 근거

부동산개발 타당성분석 이론 — 시장성분석(매매·임대가능성 조사), 흡수율분석(미래 시장흡수속도 예측 목적), 법적위험(공법적 측면=토지이용규제, 사법적 측면=소유권관계), 예비적 타당성분석(개략적 수익성 검토) 개념 구분.

쉬운 설명

시장성분석은 개발된 부동산이 팔리거나 임대될 가능성을 조사하는 것이고(ㄱ 옳음), 같은 타당성분석 결과라도 개발업자마다 위험선호나 목표수익률이 달라 채택 여부가 다를 수 있으며(ㄴ 옳음), 예비적 타당성분석은 수입·비용을 대략 계산해 수익성을 검토하는 초기 단계다(ㅁ 옳음). 반면 흡수율분석의 진짜 목적은 과거 추세 파악 자체가 아니라 그걸로 미래를 예측하는 것이라(ㄷ 틀림), 법적위험은 토지이용규제(공법)와 소유권관계(사법)로 나뉘는데 지문은 이를 거꾸로 서술했다(ㄹ 틀림).

용어 설명

시장성분석

개발된 부동산이 현재 또는 장래의 시장상황에서 매매·임대될 수 있는 가능성을 조사하는 개발타당성분석의 한 단계.

흡수율분석

일정기간 동안 시장에 공급된 부동산이 얼마나 소화(흡수)되었는지를 분석하여 향후 시장의 추세를 예측하는 기법.

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄱ,ㄷ만으로는 옳은 지문(ㄴ,ㅁ)이 누락되었고 틀린 지문(ㄷ)이 포함되어 있다.
• ② 틀림. ㄷ이 포함되어 있어 틀렸다(흡수율분석의 목적은 과거추세 파악이 아니라 미래예측).
• ③ 옳음(정답). ㄱ,ㄴ,ㅁ이 모두 옳은 지문으로 구성되었다.
• ④ 틀림. ㄹ이 포함되어 있어 틀렸다(공법적·사법적 측면이 뒤바뀜).
• ⑤ 틀림. ㄷ,ㄹ이 모두 포함되어 있어 틀렸다.

암기팁

흡수율분석은 과거 보는 게 아니라 미래를 점치는 것!