공인중개사 영업경비 · 제20회 19번 해설

핵심 해설

정답은 ⑤이다. 영업경비는 부동산 운영에 소요되는 제반 경비(관리비, 유지수선비, 재산세 등)를 말하며, 임대소득에 대한 소득세는 영업경비에 포함되지 않고 세전현금흐름에서 별도로 차감하여 영업소득세·세후현금흐름을 산정하는 항목이다. 따라서 '영업경비에 임대소득에 대한 소득세가 포함되어야 한다'는 ⑤가 틀린 지문이다.

이론 근거

수익성 부동산의 현금흐름 분석 - 유효총소득에서 영업경비를 차감하면 순영업소득, 순영업소득에서 부채서비스액을 차감하면 세전현금흐름이 되며, 임대소득에 대한 소득세는 영업경비가 아니라 세전현금흐름 이후 별도로 고려되는 항목이다.

쉬운 설명

영업경비는 부동산을 운영하는 데 드는 관리비, 유지수선비, 재산세 같은 비용을 말합니다. 임대소득에 대한 소득세는 영업경비에 포함되지 않고, 세전현금흐름을 구한 뒤 별도로 차감해서 영업소득세와 세후현금흐름을 계산하는 항목입니다. 그런데 지문 ⑤는 임대소득세가 영업경비에 포함되어야 한다고 서술하고 있어 틀렸습니다. 나머지 지문들은 현금흐름의 구분, 유효총소득의 산정, 세전현금흐름의 계산, 감가상각비의 필요성을 올바르게 설명하고 있습니다.

용어 설명

영업경비(operating expense)

부동산을 운영·유지하는 데 소요되는 비용(재산세, 보험료, 유지관리비 등)으로 소득세·부채서비스액·감가상각비는 포함되지 않는다.

선택지별 해설

• ① 옳음. 현금흐름은 영업현금흐름과 매각현금흐름으로 구분하여 예상한다.
• ② 옳음. 유효총소득은 잠재총소득에서 공실·불량부채 손실을 차감하고 기타수입을 더하여 산정한다.
• ③ 옳음. 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감하여 계산한다.
• ④ 옳음. 영업소득세 계산 시 감가상각비를 알아야 과세소득을 산정할 수 있다.
• ⑤ 틀림. 임대소득에 대한 소득세는 영업경비에 포함되지 않는다.

암기팁

세금은 영업경비가 아니라, 세전현금흐름 뒤에 따로 계산되는 몫