공인중개사 자본환원율 · 제20회 23번 해설

핵심 해설

정답은 ⑤이다. 자본환원율(종합환원율)은 순영업소득을 부동산가치로 나눈 값으로, 57,000천원÷1,000,000천원=5.7%가 산출되어 ⑤가 옳은 지문이다. 나머지 선택지는 각각 계산결과(저당상수 8%, 지분배당률 3.4%, 공실률 5%, 영업경비비율 40%)와 제시된 수치가 일치하지 않아 틀린 지문이다.

이론 근거

부동산 투자분석 비율 - 자본환원율(종합환원율)=순영업소득÷부동산가치, 지분배당률=세전현금흐름÷지분투자액, 공실률=(잠재총소득-유효총소득)÷잠재총소득, 영업경비비율=영업경비÷유효총소득.

쉬운 설명

자본환원율(종합환원율)은 순영업소득을 부동산가치로 나눈 값입니다. 표의 순영업소득 57,000천원을 부동산가치 1,000,000천원으로 나누면 5.7%가 나와 지문 ⑤와 일치합니다. 나머지 선택지는 저당상수(실제 8%), 지분배당률(실제 3.4%), 공실률(실제 5%), 영업경비비율(실제 40%)을 계산과정과 다른 수치로 제시하고 있어 틀렸습니다.

용어 설명

자본환원율(종합환원율)

순영업소득을 부동산가치로 나눈 비율로, 부동산의 수익성과 투자가치를 평가하는 핵심 지표이다.

계산 과정

대출금=1,000,000×50%=500,000천원, 부채서비스액=순영업소득-세전현금흐름=57,000-17,000=40,000천원 ① 저당상수=40,000÷500,000=8% ② 지분투자액=1,000,000-500,000=500,000천원, 지분배당률=17,000÷500,000=3.4% ③ 공실률=(100,000-95,000)÷100,000=5% ④ 영업경비=95,000-57,000=38,000천원, 영업경비비율=38,000÷95,000≈40% ⑤ 자본환원율=57,000÷1,000,000=5.7%

선택지별 해설

• ① 틀림. 저당상수(부채서비스액÷대출금)=40,000÷500,000=8%로, 제시된 8.5%와 다르다.
• ② 틀림. 지분배당률(세전현금흐름÷지분투자액)=17,000÷500,000=3.4%로, 제시된 4.5%와 다르다.
• ③ 틀림. 공실률=(100,000-95,000)÷100,000=5%로, 제시된 5.5%와 다르다.
• ④ 틀림. 영업경비비율=(95,000-57,000)÷95,000=40%로, 제시된 50%와 다르다.
• ⑤ 옳음. 자본환원율=57,000÷1,000,000=5.7%로 제시된 수치와 일치한다.

암기팁

57,000÷1,000,000=5.7% — 종합환원율은 순영업소득의 힘을 보여준다