공인중개사 지역분석·개별분석 · 제20회 36번 해설
감정평가이론상 지역분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
정답은 ①이다. 제20회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 36번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 지역분석에서는 인근지역 뿐만 아니라 유사지역까지 분석함으로써, 대상부동산의 구체적인 가격을 산정한다.
- ② 지역분석이란 대상부동산이 어떤 지역에 속하며, 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 지역특성이 지역내 부동산가격형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.
- ③ 지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다.
- ④ 지역분석은 당해 지역을 전체적이고 거시적인 차원에서 분석한다.
- ⑤ 지역분석은 개별분석보다 선행되는 것이 일반적이다.
정답 ①
핵심 해설
정답은 ①이다. 지역분석은 대상지역의 표준적 이용과 가격수준(가격의 지역적 형성요인)을 파악하는 거시적 분석으로, 대상부동산 개별의 구체적 가격을 직접 산정하는 단계가 아니다. 대상부동산의 구체적 가격은 지역분석 이후 이루어지는 개별분석을 통해 최유효이용을 판정한 뒤 산정된다. 따라서 '지역분석으로 구체적인 가격을 산정한다'는 ①이 틀린 지문이다.
이론 근거
지역분석과 개별분석 - 지역분석은 인근지역·유사지역을 대상으로 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적·선행적 분석이며, 대상부동산의 구체적 가격(최유효이용 판정)은 개별분석 단계에서 이루어진다.
쉬운 설명
지역분석은 인근지역과 유사지역까지 살펴서 그 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적이고 선행적인 분석입니다. 대상부동산의 구체적인 가격은 지역분석 이후에 이루어지는 개별분석을 통해 최유효이용을 판정한 뒤에 산정됩니다. 그런데 지문 ①은 지역분석으로 구체적인 가격을 산정한다고 서술하고 있어 틀렸습니다. 나머지 지문들은 지역분석의 정의, 표준적 이용 파악, 거시적 성격, 개별분석에 선행한다는 점을 올바르게 설명하고 있습니다.
용어 설명
- 지역분석·개별분석
- 지역분석은 인근지역·유사지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적 분석이고, 개별분석은 대상부동산의 최유효이용과 구체적 가격을 판정하는 미시적 분석이다.
선택지별 해설
- ① 틀림. 지역분석은 표준적 이용·가격수준을 파악하는 단계이며, 구체적 가격은 개별분석을 통해 산정된다.
- ② 옳음. 지역분석의 정의에 관한 올바른 설명이다.
- ③ 옳음. 지역분석 결과 해당 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다.
- ④ 옳음. 지역분석은 전체적·거시적 차원의 분석이다.
- ⑤ 옳음. 지역분석은 통상 개별분석에 선행하여 이루어진다.
암기팁
지역분석은 큰 그림, 콕 찍은 가격은 개별분석의 몫
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제20회 36번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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