공인중개사 미등기 전매 · 제20회 64번 해설
부동산등기특별조치법상 등기신청의무에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
부동산등기특별조치법상 매매대금을 완납한 이후에는 미등기 전매가 금지되어, 매수인이 대금을 청산한 후 제3자에게 다시 매도하려면 먼저 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 후에 제3자와 매매계약을 체결하여야 한다는 지문 ⑤가 옳다. 제20회 공인중개사 시험 「부동산공시법령 및 부동산관련세법」 64번 문제입니다. 정답은 ⑤입니다.
- ① 乙의 토지에 대하여 부담없는 증여계약을 체결한 甲은 그 토지를 인도받은 날로부터 60일내 등기신청을 하여야 한다.
- ② 乙의 토지에 대하여 매매계약을 체결한 甲이 잔금지급 전에 丙에게 매도하려면, 甲은 丙과 계약을 체결한 날로부터 60일내 먼저 甲명의로 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
- ③ 乙의 토지에 대하여 매매계약을 체결한 甲이 잔금지급 이전에 丙에게 매수인의 지위를 이전한 경우, 甲은 먼저 甲명의로 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
- ④ 甲이 자기 소유의 건물을 보존등기할 수 있었음에도 불구하고 등기하지 않은 채 乙과 매매계약을 체결하였다면, 甲은 보존등기를 할 수 있었던 날로부터 60일내 보존등기를 신청하여야 한다.
- ⑤ 乙의 토지에 대하여 매매계약을 체결한 甲이 잔금을 지급한 후 丙에게 그 토지를 매도하려면, 먼저 甲명의로 소유권이전등기를 한 후 丙과 계약을 체결하여야 한다.
정답 ⑤
핵심 해설
부동산등기특별조치법상 매매대금을 완납한 이후에는 미등기 전매가 금지되어, 매수인이 대금을 청산한 후 제3자에게 다시 매도하려면 먼저 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 후에 제3자와 매매계약을 체결하여야 한다는 지문 ⑤가 옳다. 나머지 지문은 신청의무의 기산일이나 계약인수·지위이전 시의 처리방식을 실제와 다르게 서술한 오답이다.
법령 근거
- 부동산등기 특별조치법 제2조법제처 원문 →
쉬운 설명
매매대금을 다 치른(잔금 지급 완료) 후에는 미등기 상태로 다시 제3자에게 파는 것이 금지되므로, 먼저 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 다음에야 제3자와 계약을 체결할 수 있다는 지문이 옳다. 반면 부담없는 증여의 신청의무 기산일은 인도받은 날이 아니라 계약의 효력이 발생한 날이고, 잔금지급 전에 제3자에게 전매하거나 매수인 지위 자체를 넘기는 경우에는 직접 이전을 인정하는 특례가 있어 반드시 먼저 등기해야 하는 것은 아니며, 보존등기의 신청의무 기산일도 다르게 규정되어 있다.
용어 설명
- 미등기 전매
- 부동산을 매수하고 자기 명의로 등기하지 않은 채 다시 제3자에게 전매하는 행위. 대금 완납 후의 미등기 전매는 부동산등기특별조치법상 원칙적으로 금지된다.
선택지별 해설
- ① 부담없는 증여의 등기신청의무 기산일은 '계약의 효력이 발생한 날'이지 인도받은 날이 아니므로 틀렸다.
- ② 잔금지급 전 제3자에게 매도(미등기 전매)하는 경우 최초 매도인·최종 매수인 간 직접 이전을 인정하는 특례가 있어 반드시 먼저 甲명의로 등기해야 하는 것은 아니므로 틀렸다.
- ③ 잔금지급 전 매수인 지위 자체를 이전(계약인수)하는 경우도 유사한 특례가 적용되어 반드시 먼저 甲명의로 등기해야 하는 것은 아니므로 틀렸다.
- ④ 보존등기를 할 수 있었던 날부터의 기산 방식이 실제 규정과 다르게 서술되어 있어 틀렸다.
- ⑤ 잔금 지급(대금청산) 후에는 미등기 전매가 금지되어 먼저 甲명의로 이전등기를 하여야 하므로 옳다.
암기팁
"돈 다 냈으면 등기부터, 그다음 되팔기"라는 순서를 기억하자.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제20회 64번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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