공인중개사 지역분석 · 개별분석 · 제21회 34번 해설

핵심 해설

지역분석이 개별분석보다 선행하고(①), 개별요인은 개별적 상태·조건 등을 말하며(②), 인근지역의 범위는 유동적이고(④), 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 포함하는 공간적 범위이다(⑤)라는 설명은 모두 옳다. 그러나 대상부동산의 최유효이용은 '개별분석'을 통해 판정되며, 이때 선행된 '지역분석'에서 파악된 표준적 이용·가격수준 자료를 활용한다. 지문은 지역분석에서 최유효이용을 판정한다고 서술해 지역분석과 개별분석의 역할을 반대로 설명했으므로 ③이 틀리다.

이론 근거

감정평가절차론 - 지역분석(선행, 표준적 이용·가격수준 파악)을 거쳐 개별분석(대상부동산의 최유효이용 판정)을 수행한다.

쉬운 설명

지역분석은 개별분석보다 먼저 이루어지고, 개별요인은 대상 토지만의 개별적 상태나 조건을 뜻하며, 인근지역의 범위는 고정된 것이 아니라 유동적으로 변할 수 있고, 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 함께 포함하는 공간적 범위입니다. 이 모두 맞는 설명입니다. 그런데 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것은 '개별분석' 단계에서 하는 일이며, 이때 먼저 이루어진 지역분석에서 파악된 자료를 참고자료로 활용합니다. ③번은 지역분석이 최유효이용을 판정한다고 역할을 반대로 서술해서 틀렸습니다.

용어 설명

지역분석

대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 분석으로 개별분석에 선행한다.

개별분석

지역분석 결과를 바탕으로 대상부동산의 개별적 최유효이용을 판정하는 분석.

선택지별 해설

• ① 지역분석이 개별분석보다 먼저 이루어진다는 옳은 설명이다.
• ② 개별요인은 대상토지의 개별적 상태·조건을 말한다는 옳은 설명이다.
• ③ 최유효이용은 개별분석에서 판정하는 것이므로 이를 지역분석의 역할로 서술한 것은 틀리다(정답).
• ④ 인근지역의 범위는 고정적이지 않고 유동적·가변적이라는 옳은 설명이다.
• ⑤ 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 포함하는 공간적 범위라는 옳은 설명이다.

암기팁

지역분석은 '동네 분위기 파악', 개별분석은 '이 땅에 딱 맞는 용도 결정' — 최종 판정은 언제나 개별분석의 몫입니다.