공인중개사 등기유용 · 제21회 55번 해설

핵심 해설

판례상 실체적 권리관계의 소멸로 무효가 된 담보가등기라도 이해관계 있는 제3자가 생기기 전에 당사자가 다른 채권을 담보하기 위하여 유용하기로 합의하였다면 그 등기는 유효하다고 본다(등기유용 법리). 반면 건물멸실 후 신축건물에 대한 등기유용은 부동산의 동일성이 없어 허용되지 않고, 무권리자 명의의 소유권보존등기도 실체관계에 부합하면 유효로 볼 수 있어 일률적 무효가 아니며, 등기원인이 실제와 달라도 실체관계에 부합하면 유효하고, 토지거래허가구역 내 중간생략등기 합의에 따른 허가·등기는 판례상 무효이므로 각각 틀렸다.

법령 근거

• 부동산등기법 제4조법제처 원문 →

쉬운 설명

판례에 따르면 실체적 권리관계가 소멸해 무효가 된 담보가등기라도, 이해관계 있는 제3자가 생기기 전에 당사자들이 다른 채권을 담보하기 위해 그 등기를 그대로 쓰기로 합의했다면 그 등기는 유효로 인정된다(등기유용 법리). 반대로 건물이 없어져 무효가 된 보존등기를 신축건물에 그대로 쓰는 것은 부동산의 동일성이 없어 무효이고, 무권리자 명의 보존등기가 항상 무효인 것은 아니며, 등기원인이 실제와 달라도 실체관계에 맞으면 유효하고, 토지거래허가구역 중간생략등기 합의에 따른 등기는 판례상 무효다.

용어 설명

등기유용

실체관계 소멸로 무효가 된 기존 등기를 이해관계인이 생기기 전에 새로운 권리관계를 위해 그대로 사용하기로 합의하는 것으로, 판례는 채권담보 목적의 유용은 유효로 보나 부동산 표시(건물)의 동일성이 없는 경우의 유용은 무효로 본다.

선택지별 해설

• ① 이해관계인 발생 전 채권담보 목적의 등기유용 합의는 유효하다는 판례 법리에 부합하여 옳다(정답).
• ② 건물멸실 후 신축건물에 대한 보존등기 유용은 판례상 무효이므로 틀리다.
• ③ 무권리자의 소유권보존등기가 실체관계에 부합하면 유효일 수 있어 일률적 무효라는 서술은 틀리다.
• ④ 등기원인 기재가 사실과 달라도 실체관계 부합시 유효하므로 무효라는 서술은 틀리다.
• ⑤ 토지거래허가구역 내 중간생략등기 합의에 따른 허가·등기는 판례상 무효이므로 유효라는 서술은 틀리다.

암기팁

채권담보 목적 재활용은 OK, 건물이 사라지면 재활용 NO - 등기유용은 부동산 동일성이 핵심.