공인중개사 주택임대소득 비과세 · 제21회 77번 해설

핵심 해설

소득세법 및 그 시행령상 공동소유 주택의 주택 수 계산은, 지분이 가장 큰 자의 소유주택으로 계산하는 것이 원칙이다(지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 그들 간의 합의에 따라 그 중 1인을 해당 주택 소유자로 계산). 즉, 공동소유자 각자가 그 주택 전부를 각각 1주택씩 소유한 것으로 이중 계산하지 않는다. 지문 ③은 甲과 乙이 지분율 40%와 60%로 공동소유한 1주택에 대해 '甲과 乙이 각각 1주택을 소유한 것으로 보아 주택 수를 계산한다'고 서술하고 있는데, 이는 실제 법리(지분이 가장 큰 자, 즉 지분율 60%인 乙의 주택으로 계산)와 달라 틀린 설명이다. 나머지 지문은 모두 옳다. ①은 2010년 당시 1주택 임대소득이 고가주택 여부와 무관하게 전액 비과세였던 시행 시점을 전제로 옳고, ②는 등기된 1세대1주택 양도시 최대 100분의 80의 장기보유특별공제율 적용이 옳으며, ④는 건축허가 미수령으로 등기가 불가능한 1세대1주택은 미등기양도자산에서 제외된다는 점이 옳고, ⑤는 주택을 전부 영업용으로 사용하다 양도하면 비과세 대상 주택으로 보지 않는다는 점이 옳다. 따라서 틀린 것을 묻는 이 문제의 정답은 ③이다.

법령 근거

• 소득세법 제12조법제처 원문 →

쉬운 설명

이 문제의 핵심은 부부나 형제 등이 집 한 채를 지분으로 나눠 가진 경우 주택 수를 어떻게 세느냐이다. 甲이 40%, 乙이 60%를 나눠 가진 집 한 채가 있다면, 법은 두 사람 모두를 각각 1주택 소유자로 이중으로 세지 않고, 지분이 더 큰 사람(여기서는 乙) 한 사람의 주택으로만 계산한다. 그런데 지문 ③은 甲과 乙이 각각 1주택씩 소유한 것으로 계산한다고 설명해서 이 원칙과 어긋나므로 틀렸다. 나머지 지문들, 즉 2010년 당시 1주택 임대소득 비과세, 고가주택 양도시 최대 80% 공제, 등기 불가능한 주택의 미등기양도자산 제외, 영업용으로 쓰던 주택의 비과세 배제는 모두 맞는 설명이다.

용어 설명

주택임대소득 비과세

1주택을 소유한 거주자의 주택임대소득은 비과세하되, 2011.1.1 이후 발생분부터는 기준시가가 일정액(당시 9억원, 현행 12억원)을 초과하는 고가주택의 임대소득을 과세대상(사업소득)으로 한다. 2010년 당시에는 고가주택 여부를 불문하고 1주택 임대소득이 전액 비과세였다.

선택지별 해설

• ① 2010년 당시 소득세법상 1주택을 소유한 거주자의 주택임대소득은 고가주택 여부를 불문하고 전액 비과세였다. 기준시가 9억원(당시 기준, 현행 12억원) 초과 고가주택 1주택의 임대소득을 사업소득으로 과세하는 규정은 2010.12.27 개정으로 신설되어 2011.1.1 이후 발생분부터 적용되었으므로, 그 이전을 전제로 한 이 지문은 출제 당시 법령상 옳은 설명으로 처리된다.
• ② 양도 당시 실지거래가액이 9억원(당시 기준, 현행 12억원)을 초과하는 고가주택이라도 법정요건(등기, 2년 이상 보유 등)을 충족한 1세대1주택이면 양도차익 중 과세대상 부분에 대해 보유기간에 따라 최대 100분의 80의 장기보유특별공제율이 적용된다. 옳은 설명이다.
• ③ 공동소유 주택의 주택 수는 지분이 가장 큰 자(甲 40%, 乙 60% 중 乙)의 소유주택으로 계산하는 것이 원칙이며, 공동소유자 각자가 각각 1주택씩 소유한 것으로 보아 이중 계산하지 않는다. 지문은 '甲과 乙이 각각 1주택을 소유한 것으로 보아 계산한다'고 서술하여 이 원칙과 어긋나므로 틀린 설명이다. (정답)
• ④ 법령이 정한 1세대1주택이라도 건축법상 건축허가를 받지 못해 등기 자체가 불가능한 경우에는 이를 미등기양도자산으로 보지 아니한다(소득세법 시행령상 미등기양도 제외사유). 옳은 설명이다.
• ⑤ 공부상 주택이라도 전부를 영업용 건물로 사용하다가 양도하면 사실상 주거용으로 사용된 것이 아니므로 양도소득세 비과세 대상인 1세대1주택으로 보지 아니한다. 옳은 설명이다.

암기팁

공동소유 1주택은 '지분 큰 사람'의 것으로 계산 - 각자 1주택씩이라고 하면 틀린 지문.