공인중개사 부당행위계산의 부인 · 제21회 79번 해설

핵심 해설

특수관계자간 거래에서 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5%(또는 3억원) 이상이면 부당행위계산부인 규정에 따라 시가를 기준으로 양도차익을 계산한다. 甲의 취득(乙로부터 고가매입, 차액 1천만원)은 그 차액이 기준에 미달하여 실제 거래가액(3억1천만원)이 그대로 인정되지만, 甲의 양도(丙에게 저가양도, 차액 6천만원)는 차액이 시가의 5%(2천8백만원)를 초과하여 양도가액이 시가(5억6천만원)로 재계산된다. 이 토지는 비사업용 토지이므로 장기보유특별공제가 적용되지 않아, 양도차익 2억5천만원이 그대로 양도소득금액이 된다.

법령 근거

• 소득세법 제101조법제처 원문 →

쉬운 설명

특수관계자끼리 거래할 때 시가와 실제 거래가액의 차이가 시가의 5% 이상 나면 부당행위계산부인이 적용되어 시가를 기준으로 계산한다. 甲이 乙에게서 살 때는 시가 3억원보다 1천만원 더 준 것뿐이라 이 차이가 기준(5%, 1천5백만원)에 못 미쳐서 실제 지급액 3억1천만원이 그대로 취득가액으로 인정된다. 하지만 甲이 丙에게 팔 때는 시가 5억6천만원보다 6천만원 낮게 팔았고, 이 차이가 시가의 5%(2천8백만원)를 넘어서므로 양도가액을 시가인 5억6천만원으로 다시 계산한다. 이 토지는 비사업용 토지라서 장기보유특별공제도 적용되지 않으므로, 양도차익 5억6천만원-3억1천만원=2억5천만원이 그대로 양도소득금액이 된다.

용어 설명

부당행위계산의 부인

특수관계인과의 거래로 조세부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우, 시가를 기준으로 그 소득금액을 다시 계산하는 제도(소득세법 제101조).

계산 과정

1) 취득가액 판단(甲이 乙로부터 취득): 시가 3억원, 실제 지급액 3억1천만원 → 차액 1천만원. 시가의 5%(1천5백만원) 및 3억원에 미달하므로 부당행위계산부인 대상이 아니며 실제 취득가액 3억1천만원이 인정된다. 2) 양도가액 판단(甲이 丙에게 양도): 시가 5억6천만원, 실제 양도가액 5억원 → 차액 6천만원. 시가의 5%(2천8백만원)를 초과하므로 저가양도에 따른 부당행위계산부인이 적용되어 양도가액은 시가인 5억6천만원으로 본다. 3) 양도차익 = 5억6천만원 - 3억1천만원 = 2억5천만원. 4) 비사업용 토지로서 장기보유특별공제 적용대상에서 제외되므로 양도소득금액 = 2억5천만원.

선택지별 해설

• ① 1억7천1백만원은 취득가액·양도가액 조정을 잘못 적용한 값이다.
• ② 1억9천만원도 산정과정에 오류가 있는 값이다.
• ③ 2억2천5백만원은 장기보유특별공제를 적용한 값으로 비사업용 토지 특례를 반영하지 않은 오류이다.
• ④ 양도가액을 시가(5억6천만원)로, 취득가액을 실제가액(3억1천만원)으로 하여 산출한 양도차익 2억5천만원이 정답이다.
• ⑤ 2억6천만원은 취득가액을 시가(3억원)로 잘못 적용한 값이다.

암기팁

살 때 차이는 작아서 통과, 팔 때 차이는 커서 시가로 재계산 - 5% 기준을 넘느냐가 갈림길.