공인중개사 초과토지 · 잉여토지 · 제22회 38번 해설
최유효이용에 관한 설명으로 틀린 것은?
초과토지(excess land)는 현존 개량물에 필요한 적정 면적을 초과하는 토지 부분으로서, 다른 용도로 독립적으로 개발·이용될 수 있는 토지를 말한다. 제22회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 38번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 최유효이용분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.
- ② 특정 토지의 용도가 인근지역의 일반적인 용도와는 전혀 다른 데도 최유효이용이 될 수 있는 이유 중의 하나는 부동산의 개별성 때문이다.
- ③ 중도적 이용(interim use)이란 가까운 장래에 대상부동산의 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 현재의 이용을 말한다.
- ④ 초과토지(excess land)란 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없다.
- ⑤ 투기적 이용(speculative use)의 경우에는 불확실성이 높기 때문에 최유효이용을 판단하기가 쉽지 않다.
정답 ④
핵심 해설
초과토지(excess land)는 현존 개량물에 필요한 적정 면적을 초과하는 토지 부분으로서, 다른 용도로 독립적으로 개발·이용될 수 있는 토지를 말한다. 반면 독립적으로 이용될 수 없는 부분은 잉여토지(surplus land)라고 구분한다. 따라서 초과토지가 '독립적으로 사용될 수 없다'고 서술한 ④는 틀리다.
이론 근거
최유효이용이론 - 초과토지(독립이용 가능)와 잉여토지(독립이용 불가) 구분, 중도적 이용, 투기적 이용의 최유효이용 판단
쉬운 설명
초과토지(excess land)는 기존 개량물에 필요한 적정면적을 초과하는 토지로서, 건부지와 분리되어 다른 용도로 독립적으로 사용될 수 있는 토지를 말합니다. 따라서 '독립적으로 사용될 수 없다'는 설명은 틀립니다. 최유효이용분석은 지역분석과 개별분석을 통해 대상부동산이 최대 가치를 낼 수 있는 용도를 찾는 작업이고, 개별성 때문에 인근지역과 다른 용도가 최유효이용이 될 수 있으며, 중도적 이용은 새로운 최유효이용이 도래하기 전 대기 중인 현재의 이용을 뜻하고, 투기적 이용은 불확실성이 높아 최유효이용 판단이 쉽지 않습니다.
용어 설명
- 초과토지(excess land)
- 기존 개량물에 필요한 적정면적을 초과하며, 다른 용도로 독립적 이용·개발이 가능한 토지
- 잉여토지(surplus land)
- 초과토지 중 다른 용도로 독립적 이용이 어려운 부분
- 중도적 이용(interim use)
- 장래 최유효이용이 도래하기 전까지 대기적으로 이루어지는 현재의 이용
선택지별 해설
- ① 옳음. 최유효이용분석은 지역분석·개별분석을 통해 이루어진다.
- ② 옳음. 개별성으로 인해 인근지역과 다른 용도가 최유효이용이 될 수 있다.
- ③ 옳음. 중도적 이용의 정의로 옳다.
- ④ 틀림(정답). 초과토지는 다른 용도로 독립적으로 이용될 수 있는 토지이다.
- ⑤ 옳음. 투기적 이용은 불확실성이 높아 최유효이용 판단이 어렵다.
암기팁
초과토지는 '독립적으로 따로 쓸 수 있는' 여분의 땅! 못 쓴다고 하면 틀린 것.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제22회 38번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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