공인중개사 부채감당비율 · 제23회 20번 해설

핵심 해설

부채감당비율(DCR)은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값이므로, 최대 부채서비스액은 순영업소득을 DCR로 나눈 값이다. 10,000,000원을 1.5로 나누면 약 6,666,667원이 되어야 하는데 ⑤는 20,000,000원이라고 서술하여 틀렸다. 나머지 지표(지분배당률, 부채비율, 자본환원율, 자기자본비율)는 모두 올바르게 계산된 옳은 설명이다.

이론 근거

부동산투자분석지표이론 - 지분배당률, 부채비율, 자본환원율, 자기자본비율, 부채감당비율(DCR)의 산정공식

쉬운 설명

지분배당률(세전현금수지÷지분투자액=3,000,000÷60,000,000=5%), 부채비율(부채÷자기자본=400,000,000÷800,000,000=50%), 자본환원율(순영업소득÷총투자액=21,000,000÷300,000,000=7%), 자기자본비율(자기자본÷총투자액=300,000,000÷400,000,000=75%)은 모두 올바르게 계산되었습니다. 하지만 부채감당비율(DCR)은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값이므로, 최대 부채서비스액은 순영업소득을 DCR로 나눈 값(10,000,000÷1.5≈6,666,667원)이 되어야 하는데, 20,000,000원이라고 한 서술은 이와 맞지 않습니다.

용어 설명

부채감당비율(DCR)

순영업소득을 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 비율로, 순영업소득이 부채상환에 충분한지를 나타내는 지표

계산 과정

① 지분배당률 = 세전현금수지/지분투자액 = 3,000,000/60,000,000 = 5% (옳음) ② 부채비율 = 부채/자기자본 = 400,000,000/800,000,000 = 50% (옳음) ③ 자본환원율 = 순영업소득/총투자액 = 21,000,000/300,000,000 = 7% (옳음) ④ 자기자본비율 = 자기자본/총투자액 = 300,000,000/400,000,000 = 75% (옳음) ⑤ 최대부채서비스액 = 순영업소득/DCR = 10,000,000/1.5 ≈ 6,666,667원 (제시된 20,000,000원과 불일치 - 틀림)

선택지별 해설

• ① 옳은 설명이다. 지분배당률=3,000,000/60,000,000=5%.
• ② 옳은 설명이다. 부채비율=400,000,000/800,000,000=50%.
• ③ 옳은 설명이다. 자본환원율=21,000,000/300,000,000=7%.
• ④ 옳은 설명이다. 자기자본비율=300,000,000/400,000,000=75%.
• ⑤ 틀린 설명이다. 최대 부채서비스액=10,000,000/1.5≈6,666,667원으로 20,000,000원과 불일치한다.

암기팁

부채서비스액은 순영업소득을 DCR로 나누는 것 - 곱하면 틀린다!