공인중개사 부동산 투자론 · 제23회 32번 해설

핵심 해설

가능총소득(PGI)=6,000,000원x40호=240,000,000원, 공실손실(10%)=24,000,000원을 차감한 유효총소득(EGI)=216,000,000원이다. 운영비용 16,000,000원을 차감한 순영업소득(NOI)=200,000,000원이고, 원리금상환액 90,000,000원을 차감한 세전현금수지(BTCF)=110,000,000원이다. 영업소득세는 (NOI-이자-감가상각)x세율=(200,000,000-20,000,000-10,000,000)x30%=51,000,000원인데 ④는 50,000,000원이라고 하여 실제 계산값과 달라 틀렸다. 세후현금수지(ATCF)=110,000,000-51,000,000=59,000,000원으로 ⑤는 옳다.

이론 근거

부동산투자 현금흐름분석이론 - 가능총소득->유효총소득->순영업소득->세전현금수지->세후현금수지 산정과정 및 영업소득세 계산

쉬운 설명

가능총소득(호당 임대료 6,000,000원×40호=240,000,000원)에서 공실손실 10%(24,000,000원)를 빼면 유효총소득 216,000,000원이 되고, 운영비용 16,000,000원을 빼면 순영업소득 200,000,000원이 됩니다. 여기서 원리금상환액 90,000,000원을 빼면 세전현금수지 110,000,000원이 되고, 영업소득세는 (순영업소득-이자-감가상각)×세율=(200,000,000-20,000,000-10,000,000)×30%=51,000,000원이 되어야 하므로, 50,000,000원이라는 서술은 계산값과 다릅니다. 세후현금수지는 110,000,000-51,000,000=59,000,000원입니다.

계산 과정

가능총소득(PGI) = 6,000,000 x 40 = 240,000,000원 공실손실 = 240,000,000 x 10% = 24,000,000원 유효총소득(EGI) = 240,000,000 - 24,000,000 = 216,000,000원 순영업소득(NOI) = 216,000,000 - 16,000,000(운영비용) = 200,000,000원 세전현금수지(BTCF) = 200,000,000 - 90,000,000(원리금상환액) = 110,000,000원 영업소득세 = (NOI - 이자 - 감가상각) x 세율 = (200,000,000-20,000,000-10,000,000) x 30% = 51,000,000원 세후현금수지(ATCF) = 110,000,000 - 51,000,000 = 59,000,000원

선택지별 해설

• ① 옳은 설명이다. 유효총소득=240,000,000-24,000,000=216,000,000원.
• ② 옳은 설명이다. 순영업소득=216,000,000-16,000,000=200,000,000원.
• ③ 옳은 설명이다. 세전현금수지=200,000,000-90,000,000=110,000,000원.
• ④ 틀린 설명이다. 영업소득세는 51,000,000원이 되어야 하므로 50,000,000원이라는 서술은 계산값과 불일치한다.
• ⑤ 옳은 설명이다. 세후현금수지=110,000,000-51,000,000=59,000,000원.

암기팁

가능총소득→유효총소득→순영업소득→세전→세후, 순서대로 하나씩 빼기!