공인중개사 확인·설명의무 · 제24회 34번 해설

핵심 해설

판례는 개업공인중개사가 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액은 확인·설명해야 하지만, 실제 피담보채무액까지 별도로 조사·확인하여 설명할 의무까지 부담하는 것은 아니라고 보아 ④가 옳다. 소속공인중개사가 중개하여 작성한 확인·설명서에는 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 하므로 ①은 틀리고, 주거용 건축물의 구조·진동 등도 확인·설명 대상에 포함되므로 ②도 틀리다. 소음 등 환경조건은 주거용 건축물 확인·설명서 서식의 항목으로, 비주거용 서식에는 해당 항목이 없거나 축소되어 있어 ③도 틀리며, 등기된 권리관계(임차권 포함)는 반드시 기재해야 하므로 ⑤도 틀리다.

법령 근거

• 공인중개사법 제25조법제처 원문 →

쉬운 설명

판례는 개업공인중개사가 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액은 확인·설명해야 하지만, 실제 피담보채무액까지 별도로 조사·확인해서 설명할 의무까지 지는 것은 아니라고 봅니다. 소속공인중개사가 중개해 작성한 확인·설명서에는 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 하고, 주거용 건축물의 구조·진동 등도 확인·설명 대상에 포함됩니다. 소음 등 환경조건 항목은 주거용 서식의 항목이지 비주거용 서식의 항목이 아니며, 등기된 권리관계(임차권 포함)는 반드시 기재해야 합니다.

용어 설명

확인·설명의무

개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계, 상태 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명할 의무.

선택지별 해설

• ① 확인·설명서에는 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 하므로 틀린 지문이다.
• ② 구조·진동 등도 확인·설명의무의 대상이므로 틀린 지문이다.
• ③ 소음 등 환경조건 항목은 주거용 서식에 해당하며 비주거용에는 해당하지 않으므로 틀린 지문이다.
• ④ 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없다는 판례 법리와 일치하여 옳은 지문이다.
• ⑤ 등기된 권리관계는 반드시 기재해야 하므로 틀린 지문이다.

암기팁

채권최고액까지만 설명 의무, 실제 빚 액수까지 조사할 의무는 없다!