공인중개사 선관주의의무 · 제24회 35번 해설
중개업자 甲이 A와 B가 공유하고 있는 X토지에 대한 A의 지분을 매수하려는 乙의 의뢰를 받아 매매를 중개하고자 한다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계(저당권 설정 여부 등)를 조사·확인하여 설명할 의무가 있으므로, 이를 게을리하여 의뢰인이 소유권을 상실하는 손해를 입은 경우 그 손해를 배상할 책임을 지므로 ⑤가 옳다. 제24회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 35번 문제입니다. 정답은 ⑤입니다.
- ① 甲과 乙은 「민법」상 위임관계에 있지 않으므로 甲은 乙에 대하여 선관주의의무를 부담하지 않는다.
- ② 甲은 매매계약서에 A와 B의 주소지를 기재해야 한다.
- ③ 甲은 A의 지분처분에 대한 B의 동의 여부를 확인해야 할 의무가 있다.
- ④ 매매계약 체결시에 매매대금은 반드시 특정되어 있어야 한다.
- ⑤ 甲이 X토지에 저당권이 설정된 사실을 확인하지 않고 중개하였고, 후에 저당권이 실행되어 乙이 소유권을 잃게 된다면, 乙은 甲에게 손해배상을 청구할 수 있다.
정답 ⑤
핵심 해설
개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계(저당권 설정 여부 등)를 조사·확인하여 설명할 의무가 있으므로, 이를 게을리하여 의뢰인이 소유권을 상실하는 손해를 입은 경우 그 손해를 배상할 책임을 지므로 ⑤가 옳다. 개업공인중개사와 중개의뢰인의 관계는 민법상 위임계약은 아니지만 판례상 이에 준하여 신의성실 및 선량한 관리자의 주의로 중개업무를 처리할 의무를 부담하므로 ①은 틀리다. 매매계약서에는 거래당사자(매도인 A, 매수인 乙)의 인적사항을 기재하면 되고 처분에 관여하지 않는 공유자 B의 주소지까지 반드시 기재해야 하는 것은 아니므로 ②도 틀리다. 공유지분의 처분은 각 공유자가 단독으로 할 수 있어 다른 공유자의 동의가 필요 없으므로 ③도 틀리며, 매매대금은 계약체결시 반드시 확정되어 있을 필요는 없고 사후에라도 확정할 수 있는 기준이 정해져 있으면 유효하므로 ④도 틀리다.
법령 근거
쉬운 설명
개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 즉 저당권 설정 여부 등을 조사·확인해서 설명할 의무가 있으므로, 이를 게을리해 의뢰인이 소유권을 잃는 손해를 입었다면 그 손해를 배상할 책임을 집니다. 개업공인중개사와 의뢰인의 관계는 민법상 위임계약은 아니지만 판례상 이에 준하는 신의성실 및 선량한 관리자의 주의의무를 부담합니다. 매매계약서에는 거래당사자인 매도인과 매수인의 인적사항을 적으면 되고 처분에 관여하지 않는 다른 공유자의 주소지까지 적을 필요는 없으며, 공유지분의 처분은 각 공유자가 단독으로 할 수 있어 다른 공유자의 동의가 필요 없고, 매매대금도 계약체결 시 반드시 확정될 필요 없이 사후에 확정할 수 있는 기준만 있으면 유효합니다.
용어 설명
- 선관주의의무
- 선량한 관리자의 주의로 사무를 처리할 의무. 개업공인중개사는 위임계약 당사자가 아니더라도 이에 준하는 성실·주의의무를 부담한다는 것이 판례의 태도이다.
선택지별 해설
- ① 위임관계가 아니더라도 개업공인중개사는 신의칙상 선관주의의무에 준하는 의무를 부담하므로 틀린 지문이다.
- ② 매수인과 거래당사자가 되는 공유자(A)의 인적사항 기재로 충분하고 처분에 관여하지 않는 B의 주소지까지 반드시 기재할 의무는 없어 틀린 지문이다.
- ③ 공유지분의 처분은 단독으로 가능하여 다른 공유자의 동의가 필요 없으므로 틀린 지문이다.
- ④ 매매대금은 사후에 확정할 수 있는 기준만 있으면 충분하여 반드시 계약체결시 특정될 필요는 없으므로 틀린 지문이다.
- ⑤ 권리관계 확인의무 위반으로 인한 손해에 대해 손해배상책임을 지므로 옳은 지문이다.
암기팁
저당권 확인 안 하고 중개했다 소유권 날리면 배상책임 - 위임계약 아니어도 선관주의는 있다!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제24회 35번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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