공인중개사 부증성 · 개별성 · 제24회 1번 해설

핵심 해설

토지의 특성 문제로, 정답④가 틀린 설명이다. 개별성(이질성)은 물리적으로 동일한 토지가 없다는 특성으로 개별분석의 필요성과 일물일가 원칙 적용의 어려움을 낳지만, 그 자체가 부(-)의 외부효과 발생의 직접적 원인은 아니다. 부(-)의 외부효과는 인접 토지이용 간 상호영향(부동성·인접성)에서 비롯되는 것이다. 나머지 지문(①②③⑤)은 영속성·부동성·부증성·용도의 다양성에 대한 옳은 설명이다.

이론 근거

토지의 특성이론 - 자연적 특성(부동성·부증성·영속성·개별성·인접성)과 인문적 특성(용도의 다양성·병합분할가능성·위치의 가변성)을 구분하여 각 특성이 낳는 부동산활동상 결과(국지화, 집약이용, 감가상각 배제, 개별분석 필요 등)를 판단기준으로 한다.

쉬운 설명

토지는 영속성 때문에 원칙적으로 닳지 않아서 감가상각을 하지 않고, 부동성 때문에 부동산 활동이 특정 지역 중심으로 이루어지며, 부증성 때문에 공급이 늘 수 없어 좁은 땅을 집약적으로 쓰게 됩니다. 개별성은 완전히 똑같은 토지가 없다는 뜻으로 개별분석이 필요하다는 의미이지, 이웃 토지와의 나쁜 영향(부의 외부효과)을 직접 만드는 원인은 아닙니다. 부의 외부효과는 인접한 토지끼리 서로 영향을 주고받는 데서 생기는 것입니다.

용어 설명

부증성

토지는 생산비를 투입해도 물리적 절대량이 늘어나지 않는 특성으로, 이로 인해 토지이용의 집약화·지가상승 압력이 발생한다.

개별성(이질성)

물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재하지 않는다는 특성으로, 일물일가 원칙 적용을 어렵게 하고 개별분석의 필요성을 낳는다.

선택지별 해설

• ① 영속성으로 인해 토지는 물리적으로 소모·마모되지 않으므로 감가상각(감가수정)의 대상이 원칙적으로 되지 않는다는 옳은 설명이다.
• ② 부동성으로 인해 부동산활동과 현상은 임장활동·정보활동 등 지역을 중심으로 국지화된다는 옳은 설명이다.
• ③ 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급이 고정되어 있으므로 이용을 집약화하게 된다는 옳은 설명이다.
• ④ 부(-)의 외부효과는 인접 토지 간 이용의 상호영향에서 발생하는 현상으로 개별성에서 직접 비롯되는 것이 아니므로 틀린 설명이며 이것이 정답이다.
• ⑤ 이용주체의 필요에 따라 토지는 합병·분할이 가능하다는 옳은 설명이다.

암기팁

개별성은 '세상에 하나뿐인 내 땅'일 뿐, 옆집에 피해 주는 원인은 아니다!