공인중개사 유효수요 · 상대적 희소성 · 제24회 35번 해설

핵심 해설

부동산가치 발생요인 중 유효수요란 부동산을 구매하고자 하는 욕구에 실제 구매력(지불능력)이 뒷받침되는 수요를 의미한다. 지문②는 '유효수요는 지불능력을 필요로 하는 것은 아니다'라고 하였는데, 이는 유효수요의 정의(구매의사+구매력)에 반하는 틀린 설명이다. 나머지 지문(공법상 제한 등이 효용에 미치는 영향, 상대적 희소성의 정의, 효용의 용도별 표현, 가치발생요인의 상호결합)은 옳은 설명이다.

이론 근거

가치발생요인이론 - 부동산의 경제적 가치는 효용, 상대적 희소성, 유효수요(구매의사+지불능력)의 상호결합으로 발생한다는 것이 판단기준이다.

쉬운 설명

물리적 특성뿐 아니라 공법상 제한이나 소유권의 법적 특성도 부동산의 효용에 영향을 미치고, 상대적 희소성은 수요에 비해 공급이 부족한 상태를 뜻하며, 효용은 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현됩니다. 부동산가치는 이러한 가치발생요인들의 상호결합으로 발생합니다. 다만 유효수요는 단순한 구매 욕구가 아니라 실제 지불능력(구매력)까지 갖춘 수요를 의미하는 개념입니다.

용어 설명

유효수요

단순한 구매욕구가 아니라 실제 구매력(지불능력)을 갖춘 수요로, 부동산 가치발생의 3대 요인(효용·상대적희소성·유효수요) 중 하나.

상대적 희소성

인간의 욕구에 비해 부동산의 공급이 상대적으로 제한되어 있는 상태.

선택지별 해설

• ① 공법상 제한, 소유권의 법적 특성 등도 부동산의 효용에 영향을 미친다는 옳은 설명이다.
• ② 유효수요는 구매의사뿐 아니라 지불능력(구매력)을 필요로 하는 개념이므로, 지불능력이 필요없다는 설명은 틀렸으며 이것이 정답이다.
• ③ 상대적 희소성은 수요에 비해 공급이 부족한 상태를 의미한다는 옳은 정의이다.
• ④ 효용은 용도에 따라 쾌적성·수익성·생산성 등으로 표현될 수 있다는 옳은 설명이다.
• ⑤ 부동산가치는 효용·상대적희소성·유효수요 등 가치발생요인의 상호결합으로 발생한다는 옳은 설명이다.

암기팁

유효수요는 '사고 싶다'뿐 아니라 '살 돈도 있다'가 세트로 필요하다!