공인중개사 환산가액 · 제24회 68번 해설

핵심 해설

환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 '취득가액'을 추계하기 위해 양도 당시의 실지거래가액(또는 매매사례가액·감정가액)에 취득 당시와 양도 당시의 기준시가 비율을 곱하여 산정하는 개념으로, 원칙적으로 '취득가액' 추계에 적용되고 '양도가액' 추계에는 적용되지 않는다(양도가액은 매매사례가액→감정가액→기준시가 순으로 추계). 따라서 ⑤는 적용대상이 반대로 서술되어 틀렸다. 나머지(추계사유, 순차 적용순서, 매매사례가액·감정가액의 요건)는 모두 옳은 서술이다.

법령 근거

• 소득세법 제114조법제처 원문 →
• 소득세법 시행령 제176조의2법제처 원문 →

쉬운 설명

환산가액은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 '취득가액'을 추계하기 위해 쓰는 방법으로, 양도가액 추계에는 적용되지 않고 취득가액 추계에만 적용됩니다. 지문은 이를 반대로 서술해 틀렸습니다. 증빙서류 부존재·미비가 추계사유가 되는 점, 매매사례가액-감정가액-환산가액-기준시가 순서로 적용하는 점, 매매사례가액과 감정가액의 요건(전후 각 3개월·3월 이내 등)은 모두 맞습니다.

용어 설명

환산가액

취득 당시 실지거래가액 등을 확인할 수 없을 때, 양도 당시 실지거래가액에 취득·양도 당시 기준시가의 비율을 곱하여 취득가액을 역산하는 방법.

선택지별 해설

• ① 증빙서류의 부존재·미비는 추계결정·경정의 법정 사유이므로 옳다.
• ② 매매사례가액-감정가액-환산가액-기준시가의 순차 적용은 옳다(다만 환산가액은 취득가액에 한함).
• ③ 매매사례가액의 요건(전후 각 3개월 이내 유사자산 거래)은 옳다.
• ④ 감정가액의 요건(전후 각 3월 이내, 2 이상 감정평가법인 평균액)은 옳다.
• ⑤ 환산가액은 취득가액 추계시 적용되고 양도가액 추계시에는 적용되지 않으므로 서술이 반대로 되어 틀렸다(정답).

암기팁

환산가액은 취득가액 전용 - 양도가액에는 쓸 수 없다!