공인중개사 가등기담보권 · 청산절차 · 제25회 63번 해설

핵심 해설

가등기담보법상, 청산기간 진행 중 채무자의 다른 채권자에 의한 강제경매 등으로 제3자가 목적부동산의 소유권을 취득한 경우에는 가등기담보권자는 더 이상 담보권 실행으로서의 본등기를 청구할 수 없고, 그 가등기담보권은 매각(경매)으로 인해 소멸하며 담보권자는 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있을 뿐이다. 따라서 '甲은 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다'는 ⑤가 틀린 설명이다.

법령 근거

• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조법제처 원문 →
• 가등기담보 등에 관한 법률 제12조법제처 원문 →

이론 근거

가등기담보법은 채무자·후순위권리자 보호를 위해 청산절차를 강제하며, 청산기간 중 제3자의 경매로 목적물의 소유권이 이전되면 담보권 실행에 의한 본등기청구권은 그 존립 기반을 상실하여 더 이상 행사할 수 없게 된다.

쉬운 설명

가등기담보권자는 함부로 소유권을 가져갈 수 없고 반드시 정산 절차를 거쳐야 합니다. 그런데 그 정산 기간 중에 다른 채권자가 강제경매를 걸어서 제3자가 부동산을 사가버리면, 가등기담보권자는 더 이상 '내 앞으로 등기해달라'고 요구할 수 없고 경매 배당에서 돈을 받는 것으로 만족해야 합니다.

용어 설명

가등기담보권

채권담보를 목적으로 채무자 소유 부동산에 대해 가등기를 하는 방식의 비전형담보물권. 가등기담보법의 적용을 받음

청산절차

가등기담보권자가 목적물의 소유권을 취득하기 전에 청산금을 평가·통지하고 일정 기간(청산기간)을 두어 채무자에게 정산의 기회를 주는 절차

선택지별 해설

• ① 가등기담보권자는 담보목적물에 대해 경매를 청구할 수 있다(가등기담보법상 담보권실행경매). 옳은 지문이다.
• ② 제3자가 경매를 통해 소유권을 취득하면 그 부동산에 설정된 가등기담보권은 매각으로 인해 소멸한다(저당권과 유사하게 처리). 옳은 지문이다.
• ③ 가등기담보권자가 청산절차(청산금 평가액 통지, 청산기간 경과 등)를 거치지 않고는 목적물의 소유권을 취득할 수 없다(가등기담보법 제3조, 제4조). 옳은 지문이다.
• ④ 후순위권리자는 청산기간 중에는 그 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다(가등기담보법 제12조 2항). 옳은 지문이다.
• ⑤ 청산기간 중 다른 채권자의 강제경매로 제3자가 소유권을 취득한 경우, 가등기담보권자는 담보권 실행으로서의 본등기청구권을 행사할 수 없다(그 가등기담보권은 경매로 소멸하고 배당참가로 전환됨). 이 지문이 틀렸다.

암기팁

청산기간 중 제3자 강제경매로 소유권 이전되면 가등기담보권자는 본등기청구 불가—배당참가로 전환.