공인중개사 대항요건 · 집행개시의 요건 · 제25회 71번 해설

핵심 해설

상가건물임대차보호법상 임차인의 보증금반환청구소송 확정판결에 기한 경매신청의 경우, 임차인의 건물명도의무는 보증금반환의무와 동시이행관계에 있을 뿐이고, 이를 집행법상 '집행개시의 요건(반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명해야 함)'으로 요구하지는 않는다는 것이 판례이다(임차권등기명령 후 보증금반환청구소송에서는 명도의무 이행이 집행개시요건이 아니라고 봄). 따라서 ③이 틀린 설명이다.

법령 근거

• 상가건물 임대차보호법 제10조법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제9조법제처 원문 →

이론 근거

임차인의 명도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으나, 판례는 임차인이 경매를 통해 보증금을 회수하려는 경우 명도의무 이행을 집행개시의 요건으로까지 요구하면 임차인 보호가 형해화된다는 취지에서 이를 집행개시요건으로 보지 않는다.

쉬운 설명

임차인이 보증금을 돌려받기 위해 법원에서 판결을 받아 건물을 경매에 넘길 때, '건물을 먼저 비워줘야만 경매를 시작할 수 있다'는 것은 아닙니다. 명도와 보증금반환은 동시에 이행하면 되는 관계일 뿐, 경매개시의 전제조건은 아닙니다.

용어 설명

대항요건

상가건물 임대차보호법상 건물의 인도와 사업자등록 신청을 의미하며, 이를 갖추면 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생김

집행개시의 요건

강제집행을 개시하기 위하여 갖추어야 할 요건으로, 통상 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명해야 하는 경우와 그렇지 않은 경우가 구분됨

선택지별 해설

• ① 3기의 차임액에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 1항 1호). 옳은 지문이다.
• ② 임대차기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우 그 기간을 1년으로 본다(다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음, 상가건물 임대차보호법 제9조 1항). 옳은 지문이다.
• ③ 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 경매를 신청하는 경우, 임차인의 건물명도의무의 이행 또는 이행제공은 집행개시의 요건이 아니라는 것이 판례이다. '집행개시의 요건이다'라는 이 지문이 틀렸다.
• ④ 환가대금에서 우선변제를 받으려면 대항요건(인도+사업자등록)이 배당요구의 종기까지 존속하여야 한다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ⑤ 보증금이 전액 변제되지 않는 한, 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 대항력 있는 임차인의 임차권은 존속한다(상가건물 임대차보호법 관련 법리, 대항력 있는 경우). 옳은 지문이다.

암기팁

임차인 명도의무는 동시이행관계일 뿐—경매 집행개시요건 아님.