공인중개사 임차권등기명령 · 불안의 항변권 · 제25회 74번 해설

핵심 해설

임차권등기명령에 의해 등기된 임차권등기의 말소의무는 보증금반환의무와 동시이행관계에 있지 않고, 판례상 임차인의 임차권등기말소의무는 임대인의 보증금반환의무보다 뒤에 이행되어도 무방한 것으로 보아(오히려 임대인의 보증금반환의무가 선이행되어야 한다는 취지) 동시이행관계를 부정하는 것이 판례이다. 따라서 ③이 틀린 설명이다.

법령 근거

• 민법 제536조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의3법제처 원문 →

이론 근거

판례는 임차권등기명령제도의 취지가 임차인의 대항력·우선변제권을 유지시켜 보증금 회수를 실효적으로 보장하기 위한 것이므로, 임차인의 등기말소의무를 보증금반환의무와 동시이행관계로 인정하면 임차인 보호가 약화된다는 정책적 고려에서 동시이행관계를 부정한다.

쉬운 설명

임차권등기를 지워주는 것과 보증금을 돌려주는 것은 '동시에' 해야 하는 관계가 아닙니다. 임차인 보호를 위해 법은 이 둘을 동시이행관계로 보지 않습니다(보증금을 먼저 돌려받는 쪽에 유리하게 해석).

용어 설명

임차권등기명령

임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 신청하여 임차권을 등기함으로써 대항력·우선변제권을 유지시키는 제도

불안의 항변권

선이행의무자가 상대방의 채무이행이 현저히 곤란할 사유가 있는 경우 자신의 선이행의무의 이행을 거절할 수 있는 권리(제536조 2항)

선택지별 해설

• ① 계약이 해제된 경우 당사자 쌍방의 원상회복의무는 동시이행관계에 있다(제549조가 제536조를 준용). 옳은 지문이다.
• ② 구분소유적 공유관계가 해소(상호명의신탁 해지)되는 경우, 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 동시이행관계에 있다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ③ 임차권등기명령에 의해 등기된 임차권등기의 말소의무는 보증금반환의무와 동시이행관계에 있지 않다는 것이 판례이다. 이 지문이 틀렸다.
• ④ 동시이행관계에 있는 채권이 제3자에게 양도되더라도 그 채권의 동일성이 유지되는 한 그 동시이행의 항변권도 함께 존속한다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ⑤ 선이행의무자라도 상대방의 채무이행이 곤란할 현저한 사유가 발생한 경우에는 이른바 '불안의 항변권'으로서 동시이행항변권을 행사할 수 있다(제536조 2항). 옳은 지문이다.

암기팁

임차권등기 말소의무-보증금반환의무는 동시이행관계 아님(판례).