공인중개사 이행불능 · 제548조 1항 단서의 제3자 · 제25회 79번 해설

핵심 해설

매도인의 이행불능을 이유로 계약을 해제하는 경우, 매수인은 자신의 채무(대금지급)의 이행 또는 이행제공을 할 필요 없이 곧바로 계약을 해제할 수 있다(이행불능의 경우 최고나 자신의 이행제공이 불요하다는 것이 통설·판례). 따라서 '매매대금의 변제제공을 하여야 한다'는 ③이 틀린 설명이다.

법령 근거

• 민법 제546조법제처 원문 →
• 민법 제548조법제처 원문 →

이론 근거

이행불능의 경우 최고에 의한 이행의 기회를 부여할 실익이 없으므로 최고 없이 해제할 수 있으며, 나아가 상대방이 이미 이행불능 상태이므로 자신의 채무이행제공까지 요구하는 것은 무의미하다는 것이 판례의 논거이다.

쉬운 설명

상대방이 애초에 이행이 불가능해진 상황이라면, 내가 돈을 준비했다는 것을 굳이 보여줄 필요 없이 곧바로 계약을 해제할 수 있습니다. 어차피 상대방이 못 하는 것이기 때문입니다.

용어 설명

이행불능

채무의 이행이 사회통념상 불가능하게 된 경우로, 최고 없이 즉시 해제 가능

제548조 1항 단서의 제3자

해제된 계약을 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 취득하고 등기·인도 등을 갖춘 자

선택지별 해설

• ① 계약해제와 착오취소는 그 요건과 효과를 달리하는 별개의 제도이므로, 계약이 적법하게 해제된 후에도 착오를 원인으로 그 계약을 취소할 수 있다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ② 판례는 합의해제의 경우에도 민법상 해제의 효과에 관한 제3자 보호규정(제548조 1항 단서)이 유추적용된다고 본다. 옳은 지문이다.
• ③ 이행불능을 이유로 한 해제는 최고가 필요 없을 뿐 아니라, 매수인 자신의 대금지급의무의 이행제공도 필요하지 않다는 것이 판례이다. '변제제공을 하여야 한다'는 이 지문이 틀렸다.
• ④ 토지매매계약 해제시 보호받는 제3자는 해제된 계약의 목적물에 관하여 완전한 새로운 권리를 취득한 자를 의미하는데, 판례는 토지매수인으로부터 그 토지 위에 신축된 건물만을 매수한 자는 토지매매계약의 해제로 인한 보호대상인 제3자에 해당하지 않는다고 본다. 옳은 지문이다.
• ⑤ 공유자가 공유물에 관한 매매계약을 체결한 경우, 특별한 사정이 없는 한 공유자 각자가 자신의 지분에 관하여 개별적으로 계약을 해제할 수 있다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.

암기팁

이행불능 해제는 최고도, 자신의 이행제공도 불요.