공인중개사 계약금계약의 요물성 · 해약금 · 제25회 80번 해설

핵심 해설

계약금계약은 금전 기타 유가물의 현실적 교부가 있어야 성립하는 요물계약이다. 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성계약이 아니다. 따라서 '낙성계약이다'라고 한 ①이 틀린 설명이다.

법령 근거

• 민법 제565조법제처 원문 →
• 민법 제544조법제처 원문 →

이론 근거

계약금계약을 요물계약으로 보는 것은, 계약금이 실제 교부됨으로써 비로소 해약금으로서의 기능(계약구속력 완화)을 담보할 수 있기 때문이며, 단순한 지급 약정만으로는 그러한 기능을 갖추었다고 보기 어렵다는 것이 판례의 논거이다.

쉬운 설명

계약금은 '주기로 약속'만 해서는 안 되고, 실제로 돈이 오가야 계약금으로서 효력이 생깁니다(요물계약). 그리고 중도금까지 지급한 뒤에는 계약금을 포기하거나 배액을 물어주는 방식으로는 더 이상 계약을 해제할 수 없습니다.

용어 설명

계약금계약의 요물성

계약금계약은 금전 기타 유가물이 실제로 교부되어야 비로소 성립하는 요물계약이라는 판례·통설의 입장

해약금

당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지, 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있게 하는 계약금의 성질(제565조)

선택지별 해설

• ① 계약금계약은 금전이나 물건의 실제 교부를 성립요건으로 하는 요물계약이다. '낙성계약이다'라는 이 지문이 틀렸다.
• ② 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다(제565조 1항). 옳은 지문이다.
• ③ 계약금을 지급하기로 약정하였으나 아직 지급하지 않은 경우, 계약금계약 자체가 요물계약으로서 아직 성립하지 않은 것이므로 그 이행(지급)을 구하거나 본계약 해제 등의 문제로 다루어질 수 있다는 취지에서 이 지문은 정답에 영향을 미치지 않는 것으로 처리된다.
• ④ 당사자 일방이 이행에 착수한 후(예: 중도금 지급)에는 해약금에 의한 해제(제565조)를 할 수 없다. 2014.6.10. 중도금 지급으로 이행에 착수하였으므로, 그 이후에는 甲이 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 없다. 옳은 지문이다.
• ⑤ 매수인이 중도금과 잔금을 모두 지급하였는데도 매도인이 소유권이전등기를 해주지 않으면, 이는 매도인의 채무불이행에 해당하므로 매수인은 최고 후 계약을 해제할 수 있다(제544조 등). 옳은 지문이다.

암기팁

계약금계약은 요물계약(현실교부 필요)—중도금 지급 후에는 해약금 해제 불가.