공인중개사 환지방식 · 환지 제외 · 제25회 177번 해설

핵심 해설

도시개발법상 토지 소유자가 환지 제외를 신청하더라도 그 토지에 관하여 임차권자 등 이해관계인이 있고 이들이 동의하지 않으면 해당 토지를 환지에서 제외할 수 없다. 이는 소유자가 임의로 임차권자 등 제3자의 권리관계를 소멸시키지 못하도록 보호하기 위한 것으로, 지문 ③이 옳은 설명이다. 나머지 지문은 각각 인가권자(①), 경미한 변경사항 해당 여부(②), 환지예정지 지정의 효과(④), 권리소멸의 기산시점(⑤)에서 구체적인 오류가 있다.

법령 근거

• 도시개발법 제29조(환지계획의 인가 등)법제처 원문 →
• 도시개발법 시행령 환지계획의 경미한 변경 관련 조문
• 도시개발법 제36조(환지예정지 지정의 효과)법제처 원문 →
• 도시개발법 제42조(환지처분의 효과)법제처 원문 →

이론 근거

환지방식은 토지의 소유관계를 유지하면서 물리적 형태만 재편하는 방식이므로, 소유자 이외의 이해관계인(임차권자 등)의 권리도 함께 보호하기 위해 동의 요건을 둔 것이다.

쉬운 설명

땅 주인이 '내 땅은 환지 대상에서 빼달라'고 해도, 그 땅에 세든 임차권자 같은 사람이 동의하지 않으면 뺄 수 없습니다. 소유자 마음대로 다른 사람의 권리를 없앨 수 없다는 취지입니다.

용어 설명

환지방식

종전 토지의 위치·지목·면적 등을 고려하여 사업 후 새로운 토지(환지)를 재배정하는 도시개발사업 시행방식

환지 제외

토지 소유자의 신청에 따라 해당 토지를 환지 대상에서 제외하고 금전으로 청산하는 것

선택지별 해설

• ① 도시개발법 제29조(환지계획의 인가 등)에 따르면, 행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성한 경우에는 '특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장'의 인가를 받아야 한다. 지문은 인가권자를 '특별자치도지사, 시·도지사'로 서술하였으나, 실제 인가권자는 시·도지사가 아니라 시장·군수 또는 구청장이므로 인가권자를 잘못 서술한 틀린 지문이다.
• ② 도시개발법 시행령상 환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 내용으로 환지계획을 변경하는 것은 '경미한 사항의 변경'에 해당하여 별도의 변경인가를 받지 않아도 되는 것으로 규정되어 있다. 지문은 이 경우에도 변경인가를 받아야 한다고 서술하여, 경미한 변경사항에 대한 인가 면제 규정과 맞지 않으므로 틀린 지문이다.
• ③ 토지 소유자의 환지 제외 신청이 있어도 그 토지의 임차권자 등이 동의하지 않으면 환지에서 제외할 수 없다는 것이 옳은 설명으로 이 문항의 정답이다.
• ④ 도시개발법 제36조(환지예정지 지정의 효과)에 따르면, 환지예정지가 지정되면 종전 토지의 소유자·임차권자 등은 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분 공고일까지 종전 토지를 사용·수익할 수 없고 그 대신 환지예정지를 사용·수익할 수 있게 될 뿐이며, 종전 토지에 대한 임차권 등의 권리 자체가 '소멸'하는 것은 아니다(사용·수익 권능이 정지·이전되는 것일 뿐 권리 자체는 존속한다). 지문은 종전 토지 및 환지예정지 모두에서 임차권 등이 '소멸'한다고 서술하여 소멸과 사용·수익 제한을 혼동한 틀린 지문이다.
• ⑤ 도시개발법 제42조(환지처분의 효과)에 따르면, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전 토지에 있던 권리는 환지처분 공고가 '있은 날이 끝나는 때'에 소멸한다. 이는 환지(새로운 토지)가 공고일의 '다음 날부터' 종전 토지로 보게 되는 것(같은 조 제1항)과는 별개의 규정이다. 지문은 권리소멸 시점을 '공고된 날의 다음 날이 끝나는 때'라고 서술하여, 환지의 효력발생 시점(다음 날부터)과 권리소멸 시점(공고일 당일이 끝나는 때)을 혼동한 틀린 지문이다.

암기팁

환지계획 인가권자 = 시장·군수·구청장(시·도지사 아님). 금전청산 변경 = 경미한 사항(인가 불요). 환지예정지 지정 = 종전토지 사용수익 정지(소멸 아님). 권리소멸 시점 = 공고일 당일이 끝나는 때(다음 날 아님).