공인중개사 시장흡수율분석 · 민감도분석 · 제25회 13번 해설

핵심 해설

문제 ①에서 설명하는 '시장에 공급된 부동산이 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 추세를 파악하는 것'은 민감도분석이 아니라 '시장흡수율분석(Market Absorption Analysis)'의 정의이다. 민감도분석은 투입변수(임대료, 공실률, 금리 등)의 변화가 수익성에 미치는 영향을 분석하는 기법이므로 ①은 개념을 잘못 설명한 틀린 지문이다.

이론 근거

부동산개발사업의 타당성분석 체계(시장분석-시장성분석-타당성분석-민감도분석)

쉬운 설명

'얼마나 빨리 팔리고 임대되는지'를 조사하는 것은 민감도분석이 아니라 시장흡수율분석입니다. 민감도분석은 '금리가 오르면, 공실률이 늘면 수익성이 얼마나 바뀌나'처럼 변수 변화에 따른 결과 변화를 보는 분석입니다. 문제 ①은 이 두 개념을 바꿔서 설명했으므로 틀렸습니다.

용어 설명

시장흡수율분석

일정기간 동안 시장에 공급된 부동산이 얼마나 소비(임대·분양)되는지를 조사하여 시장의 추세를 파악하는 분석.

민감도분석

투자의 주요 투입변수(임대료, 공실률, 운영경비, 금리 등)가 변화할 때 순현재가치·수익률 등 결과치가 얼마나 민감하게 변하는지를 분석하는 기법.

선택지별 해설

• ① 설명된 내용은 시장흡수율분석의 정의이며, 민감도분석은 투입요소(변수) 변화가 결과치(수익성 등)에 미치는 영향을 분석하는 기법이므로 정의가 뒤바뀐 틀린 지문(정답)이다.
• ② 시장분석은 특정 부동산과 관련된 수요·공급 상황을 분석하는 것이라는 정의가 정확하므로 옳은 설명이다.
• ③ 시장성분석은 대상 부동산이 현재나 미래 시장에서 매매·임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이라는 정의가 정확하므로 옳은 설명이다.
• ④ 예비적 타당성분석(개략적 타당성분석)은 수입과 비용을 개략적으로 계산해 수익성을 사전 검토하는 것이라는 정의가 정확하므로 옳은 설명이다.
• ⑤ 인근지역분석은 대상 부동산에 영향을 미치는 인근지역의 환경요소 현황과 전망을 분석하는 것이라는 정의가 정확하므로 옳은 설명이다.

암기팁

흡수율분석=팔리는 속도, 민감도분석=변수 변화에 따른 결과 변화