민감도분석

민감도분석은 투입변수(임대료, 공실률, 할인율 등)를 바꿔봤을 때 순현재가치나 내부수익률 같은 결과치가 얼마나 달라지는지를 보는 기법입니다. 개발사업 타당성분석에서, 부동산의 경쟁력을 기준으로 분양·임대 가능성을 보는 시장성분석과는 구분됩니다.

부동산투자의 위험은 성격이 다른 여러 개념으로 나뉩니다. 경기침체 등으로 수익성이 나빠지는 것은 사업위험이고, 정부의 세제·토지이용규제 변화로 생기는 불확실성은 법적(정책)위험이며, 부동산을 제값에 빨리 처분하지 못할 위험은 유동성위험입니다. 이 셋은 서로 다른 개념이라 바꿔 쓰면 틀립니다.

위험은 분산 가능 여부로도 나뉩니다. 비체계적위험은 개별성에 기인하며 임차인을 다양한 업종으로 구성하는 등 분산투자로 제거할 수 있지만, 체계적위험은 시장 전체 요인이라 분산투자로도 제거되지 않습니다. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 무차별곡선과 효율적 프론티어가 접하는 점에서 결정됩니다.

위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높을 때 투자가치가 있다고 판단하며, 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 오히려 떨어지는 현상입니다.

위험회피형 투자자는 위험이 커질수록 요구수익률을 상향조정합니다(하향조정이 아닙니다). 참고로 유효총소득(EGI) 산정에는 공실률이 필요하지만 부채서비스액(원리금상환액)은 필요하지 않습니다 — 부채서비스액은 순영업소득 이후 세전현금흐름 단계에서 고려되는 항목입니다.