공인중개사 가능총소득 · 유효총소득 · 제25회 23번 해설

핵심 해설

유효총소득(EGI)은 '가능총소득(임대료수입 등) - 공실 및 불량부채 + 기타(영업외)수입'으로 산정된다. 보기 중 EGI 산정에 필요한 항목은 '임대료수입'과 '영업외 수입' 2개이며, 영업소득세·이자상환액·영업경비·감가상각비는 순영업소득이나 세전·세후 현금수지를 구하는 이후 단계에서 필요한 항목이다.

이론 근거

부동산투자의 현금흐름 계산단계(PGI→EGI→NOI→BTCF→ATCF)

쉬운 설명

부동산 투자에서 현금흐름은 단계별로 계산합니다. 유효총소득(EGI)까지는 '임대료로 벌어들이는 돈'과 '그 외 부수입(영업외수입)'만 필요하고, 이자비용·영업경비·세금·감가상각비는 그 다음 단계(순영업소득, 세전/세후현금수지)에서 필요합니다. 그래서 EGI 산정에 필요한 항목은 2개뿐입니다.

용어 설명

가능총소득(PGI)

부동산을 100% 임대했을 때 얻을 수 있는 최대 임대료수입.

유효총소득(EGI)

가능총소득에서 공실 및 불량부채를 차감하고 기타(영업외) 수입을 더한 값.

순영업소득(NOI)

유효총소득에서 영업경비를 차감한 값.

세전현금수지(BTCF)

순영업소득에서 부채상환액(원리금)을 차감한 값.

세후현금수지(ATCF)

세전현금수지에서 영업소득세를 차감한 값.

계산 과정

EGI = 가능총소득(임대료수입) - 공실·불량부채 + 영업외수입 → 필요한 항목은 '임대료수입'과 '영업외 수입' 2개

선택지별 해설

• ① EGI 산정에 필요한 항목은 2개이므로 1개는 틀렸다.
• ② 임대료수입(가능총소득의 핵심요소)과 영업외 수입(기타수입)이 EGI 산정에 필요한 항목으로 2개이므로 정답이다.
• ③ 이자상환액·영업경비 등 다른 단계의 항목까지 포함하면 3개가 되지만 EGI 산정에는 불필요하므로 틀렸다.
• ④ 영업소득세, 감가상각비까지 포함해도 이는 EGI 산정과 무관한 항목이므로 4개는 틀렸다.
• ⑤ 6개 항목 전체를 포함시키면 5개(또는 그 이상)가 되나, 이는 EGI가 아니라 순영업소득·세전/세후현금수지까지 아우르는 항목이므로 틀렸다.

암기팁

EGI = PGI - 공실손실 + 영업외수입 (경비·이자·세금은 그 다음 단계)