순영업소득(NOI)
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1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
11문항
20개년 기출 중 이 개념이 주 논점인 문항
10 / 20
출제된 회차
가능총소득(PGI)
가장 자주 함께 나온 논점 (3문항)
출제 회차 17회 · 21회 · 22회 · 24회 · 28회 · 29회 · 30회 · 32회 · 33회 · 35회
3 이론 근거 — 정의가 곧 정답입니다
순영업소득(NOI)의 정의
유효총소득(EGI)에서 영업경비를 차감한 소득이다. 부채서비스액(이자·원금상환액)이나 영업소득세를 반영하기 전 단계의 소득이며, 개인업무비·소유자급여 등 비영업경비는 영업경비에 포함되지 않는다.
근거: 기출 해설의 용어 정의·이론 요약 종합 — 이 개념 기출 11문항 전체 반영영업수지 산정 순서
가능총소득(PGI) − 공실 및 불량부채(공실손실상당액·대손충당금) + 기타소득 = 유효총소득(EGI) − 영업경비 = 순영업소득(NOI) − 부채서비스액 = 세전현금흐름(BTCF) − 영업소득세 = 세후현금흐름(ATCF)
NOI의 활용 공식
순소득승수 = 총투자액 ÷ NOI. 세전현금흐름승수 = 지분투자액 ÷ 세전현금흐름(NOI−부채서비스액). 직접환원법의 수익가액 = NOI ÷ 환원율.
4 쉬운 설명
순영업소득(NOI)은 부동산을 운영해서 실제로 남는 돈입니다. 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값이며, 아직 대출 원리금(부채서비스액)이나 세금을 반영하기 전 단계입니다.
산정 순서는 가능총소득(임대단위당 예상임대료×임대단위 수)에서 공실손실상당액·대손충당금을 빼고 기타소득을 더해 유효총소득을 구하고, 여기서 영업경비(수선유지비·용역비·재산세·직원인건비·관리비·화재보험료 등 운영 관련 경비)를 차감해 순영업소득을 구합니다.
반대로 부채서비스액(이자·원금상환액), 영업소득세, 개인업무비, 소유자급여는 영업경비가 아니므로 순영업소득 계산에서 제외해야 합니다. 자료에 부채상환액 같은 무관한 숫자가 섞여 나와도 NOI 계산 자체에는 쓰지 않습니다.
이렇게 구한 NOI는 여러 지표의 출발점이 됩니다. 순소득승수는 총투자액을 NOI로 나눈 값, 세전현금흐름승수는 지분투자액을 세전현금흐름(NOI에서 부채서비스액을 뺀 값)으로 나눈 값이며, 이때도 영업소득세는 반영하지 않습니다. 직접환원법의 수익가액은 NOI를 환원율로 나누어 구합니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 유효총소득(EGI) = 가능총소득(PGI) − 공실손실상당액(대손충당금) + 기타소득
- 순영업소득(NOI) = 유효총소득(EGI) − 영업경비(수선유지비·용역비·재산세·직원인건비·관리비·화재보험료 등 운영 관련 경비)
- 영업경비에서 제외: 부채서비스액(이자+원금상환), 영업소득세, 개인업무비, 소유자급여
- 순소득승수 = 총투자액 ÷ NOI, 세전현금흐름승수 = 지분투자액(자기자본) ÷ 세전현금흐름(NOI−부채서비스액) — 지분투자액은 총투자액에서 융자분을 뺀 금액으로, 35-22 문항에서는 60,000만원 × 0.6 = 36,000만원 — 이 계산에도 영업소득세는 반영하지 않음
- 직접환원법의 수익가액 = NOI ÷ 환원율
- 부채상환액 등 무관한 자료가 나와도 NOI 계산에는 등장할 필요가 없는 함정 정보일 수 있다
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
제35회 개론 23번다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산 의 총투자액은 6억원이며, 투자자는 총투자액의 40 % 를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수(ㄱ)와 세 전현금흐름승수(ㄴ)는?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 가능총소득(PGI): 7,000만원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 500만원 ○ 기타소득: 100만원 ○ 부채서비스액: 1,500만원 ○ 영업소득세: 500만원 ○ 수선유지비: 200만원 ○ 용역비: 100만원 ○ 재산세: 100만원 ○ 직원인건비: 200만원가입하면 해설이 열립니다 →
제33회 개론 25번다음 자료를 활용하여 산정한 대상 부동산의 순소득 승수는?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 총투자액: 10,000만원 ○ 지분투자액: 6,000만원 ○ 가능총소득(PGI): 1,100만원/년 ○ 유효총소득(EGI): 1,000만원/년 ○ 영업비용(OE): 500만원/년 ○ 부채서비스액(DS): 260만원/년 ○ 영업소득세: 120만원/년가입하면 해설이 열립니다 →
제32회 개론 38번다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조 건에 한함) ○ 가능총소득(PGI): 70,000,000원 ○ 공실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5% ○ 영업경비(OE): 유효총소득(EGI)의 40% ○ 환원율: 10%가입하면 해설이 열립니다 →
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.