공인중개사 가능총소득 · 유효총소득 · 제25회 30번 해설

핵심 해설

세후현금수지(ATCF)는 가능총소득에서 공실을 차감해 유효총소득을 구하고, 여기서 영업경비를 차감해 순영업소득을 구한 뒤, 부채상환액(원금+이자)을 차감해 세전현금수지를 구하고, 마지막으로 영업소득세를 차감하여 계산한다. 단계별로 계산하면 세후현금수지는 2,656만원으로 산출된다.

이론 근거

부동산투자의 현금흐름 계산(영업수지 분석)

쉬운 설명

임대수입에서 공실로 못 받는 돈을 빼고(유효총소득), 운영에 드는 경비를 빼고(순영업소득), 대출 갚는 돈(원금+이자)을 빼면 세전 현금수지가 나옵니다. 여기서 마지막으로 세금(영업소득세)까지 빼면 최종적으로 내 손에 남는 돈인 세후현금수지가 나옵니다. 세금은 순영업소득에서 이자비용과 감가상각비를 뺀 금액을 기준으로 계산합니다.

용어 설명

가능총소득(PGI)

100% 임대 시 얻을 수 있는 최대 임대료수입.

유효총소득(EGI)

가능총소득에서 공실·불량부채를 차감한 소득.

순영업소득(NOI)

유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득.

세전현금수지(BTCF)

순영업소득에서 부채상환액(원금+이자)을 차감한 현금흐름.

세후현금수지(ATCF)

세전현금수지에서 영업소득세를 차감한 최종 현금흐름.

영업소득세

순영업소득에서 이자비용과 감가상각비를 차감한 과세소득에 세율을 곱해 계산하는 세금.

계산 과정

1) 가능총소득(PGI) = 4,800만원 2) 공실손실 = 4,800만원 × 5% = 240만원 3) 유효총소득(EGI) = 4,800만원 - 240만원 = 4,560만원 4) 순영업소득(NOI) = EGI - 영업경비 = 4,560만원 - 240만원 = 4,320만원 5) 부채상환액 = 원금상환액 200만원 + 이자비용 800만원 = 1,000만원 6) 세전현금수지(BTCF) = NOI - 부채상환액 = 4,320만원 - 1,000만원 = 3,320만원 7) 과세소득 = NOI - 이자비용 - 감가상각비 = 4,320만원 - 800만원 - 200만원 = 3,320만원 8) 영업소득세 = 3,320만원 × 20% = 664만원 9) 세후현금수지(ATCF) = BTCF - 영업소득세 = 3,320만원 - 664만원 = 2,656만원

선택지별 해설

• ① 영업소득세를 과다 차감했을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.
• ② 가능총소득에서 공실, 영업경비, 부채상환액, 영업소득세를 순서대로 모두 차감하면 2,656만원이 산출되어 정답이다.
• ③ 감가상각비를 세금계산에서 누락했을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.
• ④ 영업소득세를 과소 차감했을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.
• ⑤ 부채상환액을 반영하지 않고 세전현금수지를 그대로 세후현금수지로 계산했을 때 나올 수 있는 값에 가까운 오답이다.

암기팁

PGI→(공실↓)EGI→(경비↓)NOI→(부채상환↓)BTCF→(세금↓)ATCF