공인중개사 준주택 오피스텔 특례요율 · 환산보증금 · 제26회 111번 해설

핵심 해설

전용면적 70㎡의 오피스텔이 상·하수도시설이 갖춰진 전용입식부엌, 전용수세식화장실 및 목욕시설을 모두 갖춘 경우(국토교통부령상 준주택 오피스텔 요건 충족), 임대차 중개보수는 거래금액의 1천분의 4(0.4%) 이내에서 받을 수 있다. 거래금액은 보증금+월차임×100으로 계산하되, 이 금액이 5천만원 미만인 경우 월차임에 70을 곱하여 재계산한다.

법령 근거

• 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 등)법제처 원문 →

이론 근거

일정 요건을 갖춘 오피스텔은 사실상 주거용으로 이용되므로 주택에 준하는 낮은 특례요율을 적용하여 서민 주거비 부담을 완화한다.

쉬운 설명

이 오피스텔은 주거용 시설(부엌, 화장실, 욕실)을 다 갖췄기 때문에 준주택으로 인정되어 낮은 요율(0.4%)을 적용받습니다. 보증금과 월세를 합산할 때, 월세×100을 한 금액이 5천만원이 안 되면 월세×70으로 다시 계산합니다. 그렇게 계산한 3,750만원에 0.4%를 곱하면 15만원이 나옵니다.

용어 설명

준주택 오피스텔 특례요율

전용면적 85제곱미터 이하이면서 상·하수도시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔에 대해 적용되는 중개보수 특례요율(매매·교환 0.5%, 임대차 등 0.4%)

환산보증금

임대차 중개보수 산정을 위해 보증금과 월차임을 하나의 금액으로 환산한 것(보증금+월차임×100, 단 5천만원 미만시 월차임×70)

계산 과정

1) 1차 환산보증금(월차임×100) = 20,000,000원 + (250,000원 × 100) = 45,000,000원 2) 45,000,000원은 5,000만원 미만이므로 월차임에 70을 곱하여 재계산 3) 재환산보증금 = 20,000,000원 + (250,000원 × 70) = 20,000,000 + 17,500,000 = 37,500,000원 4) 이 오피스텔은 전용입식부엌·전용수세식화장실·목욕시설을 모두 갖춘 준주택 오피스텔이므로 임대차 특례요율 0.4%(1천분의 4) 적용 5) 중개보수 최고한도액 = 37,500,000원 × 0.004 = 150,000원

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 계산과정 참조. 최고한도액은 150,000원이다.
• ② 틀림. 월차임에 100을 곱한 금액(4,500만원)을 기준으로 0.4%를 그대로 적용하면 180,000원이 되나, 이는 5천만원 미만 재계산 규정을 누락한 잘못된 계산이다.
• ③ 틀림. 다른 요율이나 계산방식(예: 0.5% 적용 등)을 잘못 적용한 결과로 보인다.
• ④ 틀림. 과다 계산된 값이다.
• ⑤ 틀림. 과다 계산된 값이다.

암기팁

환산보증금 계산 후 5천만원 미만이면 월차임×70으로 재계산, 준주택오피스텔 임대차요율 0.4%